Introduktion

Vid renoveringar i bostadsområden eller enskilda hus kan både de boendes och andras välbefinnande, hälsa och ekonomi påverkas - både positivt och negativt. Till exempel kan renoveringen påverka boendekostnader så att en del inte har råd att bo kvar samtidigt som åtgärderna leder till en bättre boendemiljö för övriga. Fastighetsägaren behöver naturligtvis tänka på sin egen ekonomi samtidigt som det kan finnas en stor samhällsekonomisk påverkan, som kostnader för ”utanförskap”.

Denna guide riktar sig till fastighetsägare och bostadsrättsföreningar och handlar om på vilket sätt man kan väga in och räkna på social hållbarhet vid renovering av flerbostadshus. Vilka utmaningar finns och hur kan man överkomma dessa?

Guiden innehåller även praktiska tips för hur man som bostadsbolag eller bostadsrättsförening i samband med renoveringar kan arbeta systematiskt med ett socialt hållbarhetsperspektiv.

 
Vad är social hållbarhet?

Social hållbarhet är en av de tre grundpelarna som tillsammans med ekologisk och ekonomisk hållbarhet ingår i hållbar utveckling enligt den så kallade Brundtlandrapporten från 1987.

Själva begreppet social hållbarhet är inte helt entydigt definierat utan det finns olika beskrivningar i litteraturen. ”Social hållbarhet” kan stå för många olika saker vilket gör det viktig att vara tydlig när man diskuterar begreppet.

”När vi pratar om social hållbarhet menar vissa personer trygghet och säkerhet, andra medskapande och dialog, en tredje menar arbetstillfällen”

"Social hållbarhet med fokus på bostadsrenovering – en antologi" 

Det innebär att varje företag eller bostadsrättsförening behöver precisera när man diskuterar olika former av insatser och deras förväntade effekter. Allmänt kan sägas att social hållbarhet kan både vara ett tillstånd eller en process som leder fram till ett önskat tillstånd.

McKenzie har definierat social hållbarhet som ”ett livsförbättrande tillstånd inom samhällen och en process inom samhällen som kan uppnå det tillståndet” men det finns många andra bredare beskrivningar på tillstånd som kännetecknar social hållbarhet. För den intresserade finns mer att läsa i antologin Social hållbarhet med fokus på bostadsrenovering.

Flera olika perspektiv

Man kan också ha olika perspektiv på social hållbarhet t.ex. från företagets eller samhällets synvinkel och man kan diskutera begreppet utifrån olika geografiska omfattningar (byggnad, område eller stad). I litteraturen lyfter man även fram skillnaden mellan att fokusera på en socialt hållbar process, där hyresgästerna involveras och/eller att fokusera på ett socialt hållbart resultat, till exempel att hyran inte höjs mer än att hyresgästerna kan bo kvar.

Social hållbarhet vid renoveringar kan även diskuteras utifrån andra grupper än hyresgästerna, till exempel för att ge möjligheter till arbete för grupper som stått utanför arbetsmarknaden länge. Man behöver även förhålla sig till det juridiska regelverket som påverkar vilken hyreshöjning som olika åtgärder kan ge, vilket inflytande hyresgästerna har och hur upphandlingar kan gå till.

Tre viktiga frågeställningar

När det gäller hur kan man planera in social hållbarhet i samband med renoveringsprojekt, finns ett antal delfrågor som behöver besvaras:

  1. Vad menas med social hållbarhet?
  2. Hur kan en förändring av social hållbarhet kvantifieras och mätas ekonomiskt?
  3. Hur ska man se på förändringar i social hållbarhet som påverkar både det egna företagets eller bostadsrättsföreningens ekonomi och samhällsekonomin i ett större perspektiv?

Som framgått har den första frågan inget helt entydigt svar. Det gör att även de övriga frågorna kan få olika svar beroende avgränsningar och de faktiska förhållandena som grad och art av sociala problem.

Inte minst den tredje frågan ovan har stor betydelse. Det är naturligtvis enklare att kalkylera med insatser som direkt påverkar det egna företagets ekonomi än sådana som ger kommunen lägre kostnader. I det sammanhanget är det också viktigt att beakta företagets krav på att drivas affärsmässigt (Lag 2010:879 om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag) eller för den delen bostadsrättsföreningens ändamål att ”främja medlemmarnas ekonomiska intressen” (Lag 1987:667 om ekonomiska föreningar).

Koppling till ekonomi

Ekonomi vid renoveringar av bostäder är ett mångfacetterat ämne. Det gäller naturligtvis hur lönsam renoveringen är, hur den kan finansieras, hur den påverkar hyror och avgifter och i slutändan påverkan på företagets eller föreningens resultat- och balansräkningar. I ett större perspektiv finns även frågor om hur man ska se på renoveringen ur ett samhällsekonomiskt perspektiv.

Ekonomi är dock bara en aspekt att ta hänsyn till vid ett beslut om renovering. Det kan finnas en rad olika skäl att genomföra en åtgärd som inte är företagsekonomiskt lönsam och en rad skäl att inte genomföra en åtgärd som är lönsam för företaget. En företagsägare har i regel också andra mål än de rent ekonomiska, till exempel  miljöinriktade eller sociala.

 
Investeringskalkyl

Investeringskalkyler utgår ifrån att man gör en investering för att få fördelar i framtiden. I detta sammanhang, renoveringar av flerbostadshus, kan fördelarna vara ökade hyresintäkter, men också lägre driftskostnader tack vare minskad energianvändning eller minskade kostnader för vattenskador.

Skillnaden mellan hyra och drift- och underhållskostnader kallas för driftnetto och man kan därmed se det som att företaget gör en investering idag för att få ett högre driftnetto i framtiden.

För  bostadsrättsföreningar är intäktssidan inte lika tydlig eftersom de är kostnadsbaserade med uttag av avgifter avsedda att täcka föreningens kostnader. Eventuellt höjda avgifter handlar därför mer om hur föreningens medlemmar väljer att finansiera investeringarna.

Bedömningsmetoder för lönsamhet

Det finns ett antal vedertagna metoder för att bedöma investeringens lönsamhet, till exempel

  • nuvärdesmetod
  • annuitetsmetod
  • internräntemetod

En annan vanligt förekommande metod är den så kallade payback-metoden. Denna bör dock undvikas då den inte beaktar investeringens lönsamhet utan bara dess återbetalningstid.

Olika metoder lägger tonvikt vid olika faktorer och är olika resurskrävande eller komplicerade att använda. Val av metod behöver därför anpassas till aktuell situation.

Vill du lära dig mer om detta kan du gå in i webbutbildningen Energilyftet ”Del 4 Ekonomiska grunder för lågenergibyggande”.

Andra begrepp för långsiktiga kalkyler

  • LCC-kalkyler = Life Cycle Costing (livscykelkostnad). Innebär att totala kostnader för ett system eller en produkt sammanställs över dess livslängd.
  • LCP-kalkyler = Life Cycle Profit (lönsamhet över livscykeln) Tar hänsyn till intäkterna och lägger fokus på vinsten under livslängden.

Energimyndighetens beställargrupp för energieffektiva flerbostadshus, BeBo, har tagit fram en lönsamhetskalkyl särskild anpassad för energiåtgärder i flerbostadshus. Den bygger på nuvärdesmetoden, som tar hänsyn till både åtgärdens initiala investeringskostnad och drift- och underhållskostnader under åtgärdens livslängd. Kalkylen går att ladda ner från www.bebostad.se.

Känslighetsanalys

Eftersom kalkyler alltid är osäkra kan det vara värdefullt att göra så kallade känslighetsanalyser. Det innebär att man undersöker hur kalkylresultaten påverkas när man ändrar någon indata.

Framförallt är det fyra faktorer som ofta har avgörande påverkan på ett projekts lönsamhet. Ett projekt som ter sig lönsamt när kalkylen framtages kan visa sig vara olönsamt om

  1. grundinvesteringen blir större än beräknat
  2. de löpande utbetalningarna blir större än förväntat
  3.  om inbetalningarna blir mindre än väntat
  4. om den verkliga kalkylräntan visar sig vara större än den angivna
 
Räkna på social hållbarhet

För att kunna räkna på social hållbarhet i samband med renoveringsinsatser behöver man först diskutera sina kalkylavgränsningar.

Avgränsningar

En naturlig avgränsning handlar om effekter på företagets eller föreningens ekonomi. En annan avgränsning omfattar ägarens ekonomi, särskilt när det rör sig om en kommunägd verksamhet. Då kan till exempel kostnader för socialt bistånd vara en parameter av stor betydelse. Slutligen har vi en nivå som är mer övergripande samhällsekonomisk och tar hänsyn till effekter på sysselsättningsgraden eller kostnader för kriminalitet.

Alla dessa nivåer är relevanta att bedöma, men det finns ett värde för det enskilda företaget eller föreningen att hålla isär det som direkt bedöms påverka den egna ekonomin och det som har externa effekter.

Nästa steg i arbetet är att bestämma sig för vilka parametrar som ska tas i beaktande och hur de kan kvantifieras på ett sätt som gör att de kan inkluderas i investeringsbedömningen.

Metoder och verktyg

För att konkretisera vilka möjligheter man som fastighetsägare har att påverka den sociala hållbarheten vid renoveringar kan det vara bra att studera olika metoder/verktyg som har tagits fram för praktisk tillämpning. Ett sådant exempel är Göteborgs Stads initiativ för social hållbarhet, S2020, där man har utvecklat ”Kunskapsmatrisen” (Göteborgs Stad 2014).

Tabellen består av en matris av sex sociala aspekter som man menar bör beaktas vid stadsutvecklingsprojekt. För varje aspekt har man angett ett antal indikatorer (totalt 22 st). I tabellen sammanfattas indikatorerna, liksom vilken social aspekt som indikatorn är en del av, om indikatorn i första hand berör insatser som sker inom ramen för en byggnad eller i utemiljön kring byggnaden och om indikatorn berör social påverkan inför, under eller efter renoveringen.

Tanken är att inför ett renoveringsprojekt kan varje indikator poängsättas för att fånga upp hur väl projektet ger förutsättningar för utveckling inom de sociala aspekterna.

I fallstudier genomförda inom Mistra Urban Futures Report-projektet ”Socialt hållbar stadsdelsomvandling Indikatorer och verktyg”, analyserades den sociala påverkan genom att varje indikator tilldelades ett värde på en skala från 1-5. 5 stod för maximalt positiv påverkan och 1 för maximalt negativ påverkan. Detta summerades sedan .

Författarna bakom studien rekommenderar dock att i fortsatt tillämpning testa olika skalor och kanske även vikta indikatorerna olika vid summeringen.

Verktyg för välbefinnande och hälsa

Det finns även exempel på liknande verktyg som delvis tar upp andra aspekter.
Inom forskningsprojektet E2ReBuild har man arbetat med indikatorer inom områdena ”välbefinnande och hälsa” med koppling till inomhusmiljön och arkitektoniska kvaliteter som man fångat upp via enkäter med de boende.

Nedan visas en resultatbild före och efter renoveringsinsatsen.

Exempel på värderos som beskriver situationen vid ett av demonstrationsprojekten, före och efter renovering inom aspekten välmående och hälsa. (Malm et al., 2014) Illustration: Martin Ek.

Ett nästa steg, när man väl har sorterat ut vilka områden och indikatorer som är intressanta att studera, blir att fundera över hur man kan bestämma hur de påverkar i ekonomiska termer och var denna påverkan uppstår - hos de boende, fastighetsägaren, kommunen eller samhället i stort? Ett antal exempel på där man gjort olika former av både företagsekonomiska och samhällsekonomiska bedömningar redovisas i Exempel på beräkningar.

 
Konflikt kring affärsmässighet

Affärsmässigheten kan stå i konflikt med social hållbarhet när fastighetsägare prioriterar renoveringsåtgärder som är ”standardhöjande” och därmed påverkar bruksvärdet och hyresnivån. Det kan leda till att enskilda hyresgäster får hyreshöjningar som de har svårt att klara av. Det kan även innebära att åtgärder som inte ökar bruksvärdet får lägre prioritet. Detta finns beskrivet i rapporten ”Leder hyreslagens regler till rätt renoveringar? – analys och förslag”

Bröt hellre mot lagen än höjde hyran

Att det kan finnas en inbyggd konflikt mellan att sträva efter maximal lönsamhet och att värna social hållbarhet framkommer i artikeln ”Olika aspekter av social hållbarhet vid renovering”, i en antologi från SIRen/Nationellt Renoveringscentrum.

Man beskriver en fallstudie av renoveringsstrategier hos ett kommunalt bostadsföretag i en av de yttre förortskommunerna till Stockholm. Företaget avstod från att göra det företagsekonomiskt mest lönsamma renoveringsalternativet eftersom det riskerade att leda till större hyreshöjning och därmed större risk att hyresgäster skulle tvingas flytta.

Författarna lyfter fram att denna strategi är problematisk utifrån lagen om allmännyttiga företag som bland annat innebär att företagen ska agera ”affärsmässigt” där en möjlig tolkning är att det kommunala bolaget ska agera som ett privat långsiktigt företag.

I det aktuella fallet skulle mer omfattande renoveringsalternativ ha gett högre lönsamhet och ett vinstinriktat bolag borde därmed ha valt detta, eller åtminstone genomfört sådana renoveringar i en stor andel av lägenheterna. Med dagens efterfrågan borde det inte varit svårt att hitta hyresgäster till dessa lägenheter eftersom hyresnivån då fortfarande ligger klart under nivån i nyproduktionen.

I det aktuella fallet valde bostadsföretaget ett alternativ som inte var det mest lönsamma. Författarna menar att ”det kan konstateras att åtminstone enligt en rimlig tolkning av affärsmässig, så bröt företaget mot lagen.”

Boendes inflytande

Renoveringens omfattning har naturligtvis en mycket stor påverkan på de sociala hållbarhetsfaktorerna. Omfattande renoveringar leder som sagt ofta till att hyrorna behöver höjas väsentligt, vilket praktiken innebär att hyresgäster med mindre ekonomiska marginaler inte kan bo kvar.

Det finns genom främst Hyreslagen - men även Allmännyttelagen - krav på strukturerat hyresgästinflytande vid renovering. All renovering av hyreslägenhet måste godkännas av varje enskild hyresgäst. Renovering av gemensamma delar av fastigheten behöver godkännas av minst 51 % av hyresgästerna. Oftast genomförs denna dialog i förhandlingar där Hyresgästföreningen är involverad.

Noteras bör att förhandlingen om hyresnivåer ligger utanför den dialogprocessen. När det handlar om att uppfylla lägsta godtagbara standard har fastighetsägaren frihet att agera utan att tillfråga hyresgästerna, men i praktiken har den enskilda hyresgästen vid tvist inte särskilt mycket inflytande ens över renovering av den egna bostaden. I de allra flesta fall som kommer upp i Hyresnämnden betraktas fastighetsägarens intressen som viktigare än den enskilda hyresgästens och fastighetsägaren får godkänt att renovera.

När det gäller bostadsrättsföreningar är situationen annorlunda. Föreningens medlemmar bestämmer över vad föreningen gör med byggnaderna inom de regelverk som finns (bostadsrättslagen, lagen om ekonomiska föreningar och föreningens stadgar med flera). Om föreningen har hyresgäster så omfattas de av hyreslagen. 

Dialogprocesser

Sociala aspekter kan beaktas på många olika sätt i ett projekt, det kan handla om fysiska åtgärder för ett bättre bostadsområde men även processinriktade insatser för att involvera och förbättra för de boende. En viktig del i att förbättra den sociala hållbarheten vid planering och genomförande av renoveringar är därför att bygga upp arbetsprocessen så att den involverar de boende och fångar upp deras synpunkter. 

Det finns många olika beskrivna exempel och fallstudier på hur detta kan göras. Dock måste naturligtvis arbetet anpassas efter hur förutsättningarna ser ut i det aktuella fallet. Är det till exempel en storskalig förändring av ett helt område som man tänker sig eller är det mindre insatser i enskilda byggnader?  

Boverket har på sin hemsida sammanställt information som kan vara till god hjälp vid planering och genomförande av dialogprocess. 

 
Goda exempel

I detta kapitel redovisas kortfattat några exempel där svenska bostadsbolag har arbetat med social hållbarhet med bäring på renoveringar och där man har försökt att kvantifiera de ekonomiska effekterna. Du hittar länkar och titlar till mer att läsa om under Källor och Fördjupning. 

Vivalla i Örebro

I Vivalla i Örebro har bostadsbolaget Örebrobostäder, ÖBO, låtit anbudsgivarna föreslå sociala investeringar i byggprojektet vid upphandling av renoveringsinsatser. Det kan till exempel vara att skapa möjligheter för de boende att få praktik och därmed öka sina chanser att komma i arbete.

Bostadsbolaget Örebrobostäder (ÖBO) låter anbudsgivarna föreslå sociala investeringar vid upphandling av renoveringsinsatser, till exempel genom att skapa möjligheter för de boende att få praktik och därmed öka sina chanser att komma i arbete. Illustration: Martin Ek

Skanska som vann upphandlingen tog fram ett arbetssätt för att erbjuda praktikplatser till långtidsarbetslösa. Halvvägs in i projektet har 50 personer fått praktikplats och 18 av dem har fått en fast anställning som direkt eller indirekt följd av projektet.

En socioekonomisk analys visar att det långsiktiga samhällsvärdet av detta uppgår till cirka 110 miljoner kronor varav cirka 22 miljoner kronor tillfaller kommunen. Totala investeringskostnaden för projektet uppgår till cirka 3 miljoner kronor. Det är framförallt arbetsförmedlingen som stått för det största bidragen. Både på kort och lång sikt är det ÖBO och dess ägare Örebro kommun som är den stora vinnaren. 

Exemplet visar att en stor del av investeringen och vinsterna (den som analyserats) uppstod utanför ÖBO men tack vare ÖBO:s initiativ i samband med upphandlingen. Man kan se det som att de, genom initiativet och en del kostnader, har lyckats generera en betydande vinst åt sin ägare, även om den inte uppstått hos ÖBO. Med en privat ägare skulle kopplingen inte vara lika tydlig.

Herrgården och Fisksätra i jämförelsestudie

Ett arbete som går in på faktorer som direkt påverkar fastighetsägarens ekonomi beskrivs i rapporten Ekonomiska effekter relaterade till åtgärder i bostadsområden. Man redovisar där analyser av insatser i två socialt utsatta områden - Herrgården i Malmö och Fisksätra i Stockholm - i jämförelse med två liknande referensområden.

Aspekter som jämförs är kostnader för till exempel reparationer vid flytt, grov misskötsamhet vid avflyttning, renhållning av utemiljön, sophantering, klottersanering, förstörda fönster, mekaniskt sabotage/generellt sabotage, städning, hantering av störningar, hantering av obetalda hyror, obetalda hyror och vakanser.

I Fisksätra används så kallad relationsförvaltning, vilket innefattar olika sociala initiativ från fastighetsägaren i samverkan med hyresgäster, kommunen samt andra lokala aktörer. Inriktningen är framförallt mot barn och ungdomsverksamhet men innehåller även riktade integrationssatsningar och projekt som avser att mobilisera hyresgäster och andra ideella aktörer i närområdet.

 I Herrgården har det kommunala bostadsbolaget MKB under 4 år investerat stora resurser i sociala projekt, lägenhet- och byggnadstekniska investeringar samt organisatoriska förändringar. Det sociala påminner mycket om Stena fastigheters relationsförvaltning med en inriktning mot barn- och ungdomars behov och lokal dialog för att öka engagemanget och återställa förtroendet. Målsättningen har inte varit att förändra den socioekonomiska boendesammansättningen utan har istället handlat om att återställa lägenheterna och på så sätt öka levnadsstandarden för befintliga hyresgäster.

Resultatet är...

Åtgärder relaterat till bostadsområdenas sociala situation har visat sig vara ekonomiskt lönsam jämfört med referensfallen. Relationsförvaltningen som tillämpas i Fisksätra har bedömts ge en kostnadsbesparing på 5 procent av drift och underhållskostnaden per år (ca 1 900 kr per lägenhet) och i Herrgården har sociala åtgärder i kombination med fysiska investeringar bedömts ge en besparing på 16 procent av drift och underhållskostnaden per år (ca 5 500 kr per lägenhet).

Analysen visar att det även går att hitta direkta företagsekonomiska effekter av sociala åtgärder i socialt utsatta områden men även i detta arbete pekar man på stora samhällsekonomiska vinster. För Herrgården bedömer man att uteblivna åtgärder skulle ha resulterat i en extra samhällskostnad på 10 000 kr per lägenhet och år för att hantera bränder och kriminalitet.

Gårdstensmodellen

Även en utvärdering av Affären Gårdsten gör både företagsekonomiska och samhällsekonomiska kalkyler. Stadsdelen Gårdsten genomgick en omfattande upprustning under perioden 1997 till 2005.  Utöver fysisk renovering satsade man också stort på de sociala aspekterna, genom ett stort batteri av åtgärder som god närvaro och stort medbestämmande i beslut som rör ens fastighet och närområde.

Arbetssättet och insatserna har kommit att kallas Gårdstensmodellen. 

En första lönsamhetsutvärdering gjordes 2007 och den har sedan uppdaterats 2014. Utvärdering 2007 visade att projektet inte var företagsekonomiskt lönsamt (ur kommunens perspektiv som ägare av bolaget Gårdstensbostäder) men att det fanns samhällsekonomiska fördelar, främst i form av ökad sysselsättning och minskad brottslighet, som var större än de företagsekonomiska förlusterna.

Projektet var därmed samhällsekonomiskt lönsamt men inte företagsekonomiskt lönsamt.

I den utvärdering som gjordes 2014 hade den företagsekonomiska kalkylen förbättrats avsevärt från ett underskott av 150 miljoner kronor till endast 10 miljoner kronor i underskott. Förbättringen har att göra med värdering av fastigheterna som har ökat med ca 200 miljoner kronor. 

Den samhällsekonomiska kalkylen baseras främst på följande aspekter:

  • effekter på brottslighet
  • effekter på sysselsättning
  • betalningsviljan för bostäder ökar mer än hyran när området blir mer attraktivt
  •  spridningseffekter på närliggande områden som blir mer attraktiva när Gårdsten blir mer attraktivt

Totalt värderade man dessa aspekter till 27 miljoner kronor per år. I kalkylen 2007 gjordes det försiktiga antagandet att de samhällsekonomiska effekterna enbart skulle hålla i sig i 10 år. I utvärderingen som gjordes 2014 antogs istället 15 år, vilket innebar att de samhällsekonomiska effekterna ökade med ca 120 miljoner.

De sammanlagda samhällsekonomiska vinsterna blev under en 15-årsperioden hela 400 miljoner vilket enl. författaren framstår som en ren vinst med tanke på att den företagsekonomiska kalkylen inte längre ger ett underskott. 

Hovsjö i Södertälje (teoretiskt exempel)

I skriften "Nyttan med allmännyttan", SABO 2015, presenteras arbetet ”Allmännytta och sociala investeringar” utfört av nationalekonomerna Ingvar Nilsson och Anders Wadeskog från SEE AB.

De pekar på möjligheten att bostadsbolag i sin redovisning skulle kunna vidga systemgränserna från företaget och dess ägare till att även inkludera övriga samhällsaktörer som påverkas ekonomiskt av bolagets sociala satsningar. Man menar att bostadsbolag förhållandevis enkelt skulle kunna kombinera ett konventionellt bokslut med en socioekonomisk resultat- och investeringskalkyl eller bokslut.

Med hjälp av detta skulle sociala insatser och sociala investeringar i ett bostadsområde kunna tillskrivas som potentiella eller realiserade ekonomiska värden, vilka kan relateras till andra mer traditionellt värdeskapande insatser.  Internt kan man öka den direkta lönsamheten för företaget å ena sidan genom minskade kostnader för förslitning, förstörelse, vandalisering med mera, och å den andra genom ökade intäkter till följd av de värdestegringar och den ökade betalningsvilja som kan uppstå till följd av den sociala investeringens positiva effekter. Dessa effekter kan direkt speglas både i företagets resultat- och balansräkning.

Externa effekter

När det kommer till de externa effekterna kan det skapas direkta mervärden till exempel genom minskade kostnader för försörjningsstöd för allmännyttans ägare – kommunen – och utgör då en affärsmässig insats ur ett ägarperspektiv. Det kan även skapas samhällsvärden i stort genom att andra samhällsaktörers kostnader för olika insatser minskar och det totala produktionsvärdet i samhällsekonomin ökar. De externa intäkterna kan bestå av:

  • Ökat produktionsvärde. Detta uppstår till följd av att personer som påverkas av insatsen går in i, eller ökar, sitt lönearbete. Det ger ett positivt bidrag till folkhushållet och kallas därför ibland för BNP-bidrag.
  • Uteblivna kostnader för olika insatser i form av prevention, vård eller rehabilitering för de personer som påverkas av insatsen. Det kan vara allt från läs- och skrivstöd för dyslektiker i skolan till avgiftning och missbruksvård för unga missbrukare.
  • Uteblivna finansiella kostnader eller transfereringar till följd av att personer som påverkas av insatsen inte behöver försörjas i samma utsträckning med sjukpenning, aktivitetsersättning, ekonomiskt bistånd, a-kassa eller sjukersättning.
  • Till detta kommer ytterligare finansiella effekter på skatteintäkter och avgifter, samt förändringar i behovet av olika typer av lönesubventioner.

För att illustrera storleksordningarna på dessa kostnader och intäkter gör författarna ett räkneexempel baserat på exempel från Hovsjö i Södertälje. Exemplet utgår ifrån ett sysselsättningsprojekt för 50 invandrade arbetslösa byggarbetare med utbildning och praktik i det egna området. Om 25 av de 50 lyckas ta sig in på arbetsmarknaden, utan att tränga undan andra, så skulle det ge ett samhällsekonomiskt netto på i storleksordning 15 miljoner kronor (diskonterat under 5 år). 

Lindängen, Malmö

Som framgår ovan finns många exempel från allmännyttan där man arbetat med olika aspekter på social hållbarhet och haft ett samhällsekonomiskt perspektiv när man diskuterat och genomfört olika åtgärder. Lindängen i Malmö är ett exempel på ett privat företag, Trianon, som arbetat på samma sätt. 

Här återfinns en befolkning med en låg utbildningsnivå samt en lägre sysselsättningsgrad än i Malmö stad generellt. Trianon var väl medvetna om den socioekonomiska statusen i området när de köpte beståndet. Samtidigt fanns en tanke om att möjligheterna och behovet att förbättra var stora. 

I samverkan med Malmö stad, arbetsförmedlingen med flera har man bland annat testat så kallade sociala klausuler i upphandling, där framgång nåtts genom att samtliga leverantörer anställt en till två personer som tidigare var arbetslösa i Lindängen. På så sätt har totalt ett 20-tal personer kunnat anställas.

 
Praktiska tips

Praktiska tips för social hållbarhet

Du som vill lägga in en mer tydlig aspekt av social hållbarhet vid planering och genomförande av renoveringar får ett par goda tips här.

Lägg grunden: hur ser vi på social hållbarhet?

  • Börja tidigt med att diskutera och förankra hur ni inom ert företag eller er förening ser på frågan att investera i förbättrade sociala förhållanden.
  • Vilket utgångsläge har vi, vilka problem kan/vill vi lösa? Utgångsläget kan vara mycket beroende på vem som är ägare och graden av sociala problem.
  • Var ligger vårt fokus, att se till företagets ekonomi, de boendes väl, samhällsekonomin, samhällsutvecklingen i stort eller kanske en blandning av dessa?
  • Kan vi inför våra ägare eller medlemmar motivera insatser som går utanför det som genererar bäst ekonomiska utfall för vårt företag eller förening och går det i så fall ihop med lagstiftningen?
  • Gör de avgränsningar som motiveras av diskussionen ovan. Kan till exempel formas i en policy som tydliggör vad inriktningen är för företaget eller föreningen.

Planera och inled dialoger

  • Planera och inled en dialog med de boende och kanske även andra som berörs av planerna.
  • Skapa förtroende genom en tidig dialog innan omfattningen av projektet bestäms.
  • Se gärna Boverkets modell för boendeinflytande i avsnittet ”Kalkylera med social hållbarhet”.

Sätt upp mål

  • Diskutera och sätt upp mätbara och realistiska mål för vad ni vill uppnå eller förbättra. Tänk på att det kan vara både mål som är kopplade till genomförandet av renoveringen och mer långsiktiga mål som ska uppnås genom renoveringen.
  • ”Kunskapsmatrisen” som beskrivs i kap 2 kan vara en bra checklista för att fånga upp olika aspekter som kan beaktas.
  • Målen kommer att avgöra vilken fysisk/geografisk omfattning åtgärderna ska ta sikte på: byggnad, kvarter, område, stadsdel och så vidare,
  • Basera målen på god kunskap om både historik och nuläge hos det som man tänker målsätta. En viktig del av den kunskapen kan fångas i dialogprocessen.

Förankra målsättningar och planer

Dialogprocessen blir också central för att förankra de ställningstagande man gör, både vad gälle målsättningar och det praktiska genomförandet. Det gäller t.ex. påverkan på de boendes månadskostnad, hur omfattande renoveringen ska göras, om det ska det finnas olika alternativ vad gäller den egna lägenheten, om de boende behöver flytta ut under arbetena och hur man i så fall ska lösa det.

Räkna på ekonomin

Analysera de möjliga ekonomiska utfallen utifrån de ställningstagande man gör.Värde av undvikna kostnader. Med det menas att man ska jämföra kostnader för investeringar i förbättrad social hållbarhet med de kostnader man undviker genom att genomföra insatserna.

Kalkylmodell och kalkylförutsättningar (t.ex. kalkylränta, kalkylperiod) behöver bestämmas och anpassas till det som är relevant för den egna verksamheten. Man behöver sedan identifiera och kvantifiera olika input. Dessa kan gälla den egna verksamheten vid:

  • Förändrade drift-och underhållskostnader, som reparationer vid flytt, klottersanering och hantering av obetalda hyror/avgifterklottersanering.
  • Förändrade löpande intäkter, som hyresnivå/avgiftsnivå, vakanser och obetalda hyror/avgifter.
  • Förändrat fastighetsvärde

Känslighetsanalys är viktigt att genomföra eftersom det finns stor osäkerhet i hur ovanstående punkter utfaller. Analysen görs genom att variera indata och utläsa hur kalkylresultatet påverkas. Det är också viktigt att bestämma vad man jämför emot. Det kan vara förrädiskt att jämföra med nuvarande situation eftersom den sannolikt inte kommer att bestå. Det är därför mer relevant att jämföra med ett basscenario där man inte gör några insatser för förbättrad social hållbarhet.

Dialog med offentliga organ. Utöver det företagsekonomiska perspektivet finns ekonomiska effekter som kan uppstå utanför den egna verksamheten till exempel hur samhällets kostnader för utanförskap, arbetslöshet och kriminalitet påverkas.

Om man lägger med detta perspektiv kan en dialog med kommunen och andra offentliga organ och myndigheter, som t.ex. arbetsförmedlingen och försäkringskassan, vara bra bas för att förstå vilka effekter som kan uppstå och tillskrivas projektets insatser.

Som exempel i avsnittet ”Exempel på beräkningar” visar, kan dessa värden vara mycket större än de strikt företagsekonomiska. En dialog med offentliga organ kan också vara början till konkret projektsamverkan där offentliga insatser kan komplettera och förstärka de egna.

Sociala värden. Som företag eller förening är det också intressant att diskutera och förhålla sig till de eventuella insatser som är svåra att kvantifiera i ekonomiska termer. Det kan vara ökad känsla av sammanhållning och trivsel, minskad konfliktnivå, minskad otrygghet, möjligheter att utveckla gemensamma intressen med andra och hitta nya vänner som kan påverkas av det man gör.

 
Upphandlingen - tänk på det här

När beslutet om att genomföra sociala insatser i samband med renovering har fattats är det dags att gå vidare i upphandlingsprocessen. Här finns några viktiga val att göra som handlar om att styra processen och resultatet, eller öppna för nya lösningar och samarbete.

När man vet vad man ska upphandla

Om det redan är tydligt vilka åtgärder som ska genomföras och hur detta bör göras finns egentligen inget som avviker från en vanlig upphandling.

En gemensam viktig del av alla upphandlingar är att tidigt sätta upp en plan för hur upphandlingen ska följas upp, för att säkerställa att man har fått de effekter man eftersträvat och att leverantören har levt upp till beställningens krav.

När man vet vad men inte hur

När organisationen vet vad som ska åstadkommas, men det inte riktigt är säkert hur, kan man använda sig av några olika sätt för att lösa detta.

En funktionsupphandling fokuserar på vad man vill uppnå med lösningen. Motsatsen till funktionskrav är specifikationskrav: detaljerade krav på hur lösningen ska vara utformad. Ett exempel på detta skulle kunna vara att upphandla att det ska finnas tillgång till öppen och givande verksamhet för ungdomar på de tider då behovet finns, istället för att specifika krav på verksamhet, antal personal, aktiviteter och öppettider.

Tänk på att

  • koppla funktionskraven till verksamhetens uppdrag, strategier, mål och tydliga önskade effekter och resultat
  • testa och utveckla funktionskraven genom intern och extern dialog
  • ta fram en utvärderingsmodell som är öppen och transparent
  • definiera vilka kriterier som är viktigast för att bedöma hur väl lösningsförslagen möter efterfrågad funktion och vilka bedömningsgrunder som ska gälla
  • ha en plan för hur avtalet ska följas upp

För mer information och exempel på funktionsupphandling, se Upphandlingsmyndigheten 

När man vet att - men varken hur eller vad 

Ett tredje sätt att upphandla på ett mer innovativt sätt än vanligt är en fastpris-upphandling. Då erbjuds en fast summa pengar och anbudsgivarna får i sin tur beskriva vad de kan erbjuda för summan. Anbuden utvärderas sedan på sin kvalitet för arbetsvillkor, miljöaspekter och erbjudna tjänster. Det är dock viktigt att formulera sig smart så att en lägstanivå måste uppnås, i fall få anbud skulle komma in.

Sociala projekt i renoveringsupphandlingen

För att integrera en social satsning i ett renoveringsprojekt kan Örebrobostäders upphandlingsmodell med viktade parametrar vara en modell. Du hittar mer onm detta i kapitlet Goda exempel. Vem som tilldelades upphandlingen bestämdes av vem som fick bäst totalpoäng i utvärderingen, vilket räknades ihop genom hur väl anbudet presterade över ett antal parametrar. Alla delar kunde få poäng enligt en skala som var samma för alla, men som sedan multiplicerades med parameterns ”tyngd”.

Vissa parametrar ansågs så viktiga att om man fick låga poäng ströks anbudet oavsett hur bra man presterade ekonomiskt. I delen kring den sociala insatsen hade ÖBO en idé om vad de ville åstadkomma och beskrev vad de ville uppnå med upphandlingen. Utöver själva renoveringen, skulle också personer som stod långt ifrån arbetsmarknaden i området få praktikplatser. Hur detta skulle ske lämnades upp till anbudsgivarna att beskriva i sitt anbud.

Såhär kunde det se ut i ÖBOs upphandlingsunderlag:

Arbetsmarknadssatsning (15%)
Anbudsgivaren redovisar här sina arbetsmarknadssatsningar i projektet.
a) Beskriv hur man tänker sig kunna ta emot arbetslösa i projektet och utveckla arbetstillfällen och utbildningsformer utifrån pkt 3.1. Beskriv även hur man kommer att säkerställa detta hos samtliga entreprenörer inom projektet. (60%)

b) Redovisa hur stor volym man kan ta emot i projektet, dvs antalet arbetslösa personer som kan vara i praktik/arbete. Redovisa den delen som en procentsats av det totala antalet personer som kommer vara på arbetsplatsen i förhållande till antalet arbetstillfällen och utbildningsformer. (40%)

Från ”Förfrågningsunderlag Mitt Gröna Kvarter, ÖBO, 2012”

Modellen går att tillämpa på andra åtgärder än bara arbetsmarknadsprogram, men det är viktigt att vara tydlig och transparent med bedömningsgrunderna, och välja dessa så att de går att bedöma objektivt. 

 
Källor & Fördjupning

Ekonomiska aspekter på renoveringar av bostäder - en översikt

Kalkylering vid bygg- och fastighetsutveckling, Hansson och Olander, Svensk Byggtjänst

BeBos lönsamhetskalkyl

Kalkylhandbok för investeringsbedömningar av värmeglesa fjärrvärmeprojekt, Svensk Fjärrvärme 2005

Social hållbarhet med fokus på bostadsrenovering - en antologi, SIRen/Nationellt Renoveringscentrum

Nyttan med allmännyttan

Mer än bara hus - Boendebyggarna i Vivalla, Skanska utvärdering av Vivalla

Ekonomiska effekter relaterade till åtgärder i bostadsområden, Boverket

Affären Gårdsten - en uppdatering

Boendeinflytande och dialogprocesser, Boverket

Socialt hållbarstadsdelsomvandling - indikatorer och verktyg, Mistra Urban Futures

Energilyftet, Energimyndigheten

Leder hyreslagens regler till rätt renoveringar? – analys och förslag, Rapport SIRen/Nationellt Renoveringscentrum

Gårdsten visar vägen, Förvaltarforum

Kunskapsmatrisen, Hållbar stad 

Boendeinflytande, Boverket

 
Faktagranskning

Denna guide är faktagranskad av Stefan Olander, docent i byggproduktion, Lund Tekniska Högskola.