Introduktion

Alla bostadsrättsföreningar behöver med jämna mellanrum ta beslut om renoveringsåtgärder.  Att underhålla och renovera är en viktig del av att förvalta sin fastighet. Renovering innebär att det befintliga fräschas upp och förnyas. Även som bostadsrättsinnehavare ska du både se till att den egna bostaden renoveras på ett sätt som lever upp till egna önskemål och krav och även till vad som är bra och tillåtet inom föreningen.

Renovering kräver vanligen många beslut och god planering. Hur ska du tänka? Att byta ut om det befintliga kan renoveras har hög klimatpåverkan. Vad ska du tänka på för att göra det hållbart – både byggnadstekniskt, miljömässigt och inte minst ekonomisk? Hur ska hela processen styras upp av dig som beställare och byggherre?

Den här guiden hjälper dig som är boende eller styrelsemedlem i en bostadsrättsförening att arbeta med renoveringsprocessen på ett strukturerat sätt. Guiden beskriver de viktigaste stegen i en renoveringsprocess och leder dig mellan de beslut du måste fatta på vägen till en lyckad renovering. Med hjälp av den här guiden kan du få stöd i hur du och ni kan tänka mer hållbart. Särskilt fokus ligger på livscykelperspektivet och hur du på bästa hållbara sätt kan balansera bevarande, användning och utveckling.

Vi använder oss av en modell framtagen av forskningsnätverket SIRen (Sustainable Integrated Renovation) inom Nationellt Renoveringscentrum.

 

 
Sirens renoveringsprocess

SIRens renoveringsprocess

SIRenprocessen beskriver de steg du bör följa vid en renovering och i vilken ordning saker och ting bör göras. Den hänvisar till befintliga dokument, metoder och rutiner som kan användas för inventeringar, analyser och beslut. Syftet är att göra renoveringsprocessen och slutresultatet av renoveringen mer hållbar med hänsyn till områdena teknik, miljö, ekonomi, sociala värden, arkitektur och kulturmiljö.

SIRens renoveringsprocess innehåller sex steg. I varje steg listas vilka åtgärder som bör göras. Du får också stöd i vad lagen säger och vilka inventeringar du bör göra redan i planeringsstadiet. I varje steg beskrivs också vem som ska göra vad. Förutom ni som styrelse och du som medlem, kan det vara myndigheter och specialistkompetenser, entreprenörer och leverantörer som är inblandade. Processmodellen kan du använda som inspiration för din egen renovering och anpassa delarna efter ditt eget behov. Följer du SIRenprocessen så vet du att du fått med de viktigaste delarna.

Dokumentera för framtiden

En fastighet kräver ständiga åtgärder så den renovering som ska utföras är bara en i raden. För att nästa renovering ska gå så smidigt som möjligt är det därför grundläggande att BRF-styrelsen dokumenterar erfarenheter: det som gick bra, det som gick mindre bra, de som var framgångsfaktorerna.

Även du som enskild bostadsrättsinnehavare bör dokumentera renovering och ombyggnad. Om föreningen inte känner till vad som görs i de olika lägenheterna äventyras framför allt fastighetens säkerhet. Vid åtgärder som kräver besiktning ska denna utföras av en auktoriserad besiktningsman. En kopia av protokollet bör skickas till styrelsen. Dokumenterade åtgärder är också fördelaktigt den dag lägenheten ska säljas.

 
Förberedelser inför renovering

Förberedelser inför renovering

Var ska man börja? Steg ett handlar mycket om att samla fakta och inventera så att du vet vilka insatser som behövs. Illustration: Martin Ek

Ansvarsfördelning

Som bostadsrättsinnehavare har du stor frihet att utforma din bostad vad gäller materialval och fast inredning så som kök, badrum, förvaring och i viss mån även borttagande eller tillägg av vissa väggar. För att göra hållbara åtgärder som är bra på sikt för både dig, föreningen och miljön så är det bra att lära känna huset och lägenheten. Ju mer du vet om byggår, arkitektur, material och tidigare renoveringar desto mer hållbart och lönsamt blir det.

Det är bostadsrättsföreningen som ansvarar för det yttre underhållet av mark, fasad, fönster, portar, tak, vattenavrinning, liksom OVK-besiktningar och det gemensamma el- och vattensystemet i fastigheten. Kraftigt förenklat är det bostadsrättsinnehavaren som svarar för det inre underhållet i den egna bostaden och föreningens styrelse som svarar för det yttre underhållet, det vill säga fastigheten och marken. Tillsammans är ni alla fastighetsägare.

Som styrelse är det ett bra tips att sätta upp en webbplats med allmän information som rör sådant som ansvar, rättigheter och skyldigheter. Det är också en bra plats att samla information om föreningens olika avtal, historik om huset och allt som gör att alla boende känner sig delaktiga i föreningens bästa.

En viktig aspekt är den sociala hållbarheten, som bygger på delaktighet, jämlikhet och möjlighet till utveckling. Här kommer god boendemiljö, delaktighet och tolerans in. En renovering blir bäst om styrelsen involverar medlemmarna tidigt. Läs mer om detta i vår Guide Social hållbarhet.

Som boende vill man bli informerad i god tid och ha möjlighet att påverka. Men det är också viktigt att aktivt hålla sig informerade, vara intresserad och engagera sig i sin förening – även om man inte är styrelsemedlem.

När är det dags?

Det finns två svar på frågan om när det är dags att påbörja en renoveringsprocess. Antingen är behovet akut, till exempel vid en vattenskada, eller så är det bostadsrättsföreningens långsiktiga planer för att hålla fastigheten i gott skick och med god ekonomi som styr.

Omfattningen på renoveringen kan i sin tur delas upp i två varianter; punktinsatser eller helhetsåtgärder. En vattenskada kan leda till punktinsats och att bostadsrättsinnehavaren behöver göra en insats just där röret sprungit läck, eller så leder det till att föreningen måste byta rör som berör alla boende. Planera åtgärderna så gott det går.

Vad säger lagen?

I kapitel 7 i bostadsrättslagen (1991:614) anges bostadsrättsinnehavarens rättigheter och skyldigheter. Du får inte riva bärande väggar i din bostad. Du ska meddela föreningen i god tid innan om du gör åtgärder som påverkar gemensam ventilation, el och vattenförsörjning. Planerar du en renovering eller ombyggnad som kommer störa grannarna under en tid bör detta meddelas i förväg.

Som bostadsrättsförening är ni fastighetsägare och ska följa de lagar och regler som anger ert ansvar och skyldigheter. I en renoveringssituation är ni troligen både fastighetsägare, kanske också hyresvärd om det finns enstaka hyresgäster, samt arbetsgivare och byggherre. Ni ska alltså se till både fastigheten och de boendes bästa vad gäller säkerhet, brand, god boendemiljö, god förvaltning och underhåll. I skriften ”Fastighetsägarens ansvar”, utgiven av Fastighetsägarna, Sveriges Allmännytta och HSB, sammanfattas ansvar gällande hälsa och säkerhet, ansvar mot hyresgästerna och byggherreansvaret.

Beroende på hur stor bostadsrättsföreningen är, fastighetens ålder och eventuell kulturhistorisk klassning berörs ni av flera olika lagar när ni ska renovera. De viktigaste är:

  • Plan- och bygglagen SFS 2010:900
  • Plan- och byggförordning SFS 2011:338
  • PBL 8 kap 13 §
  • Boverkets byggregler med föreskrifter och allmänna råd BFS 2011:6
  • Kulturmiljölagen SFS 1988:950
  • Förordning om statliga byggnadsminnen SFS 2013:558
  • Miljöbalken SFS 1998:808
  • Lag om energideklaration för byggnader SFS 2006:985
  • Förordning om energideklaration för byggnader SFS 2006:1592
  • Boverkets föreskrifter och allmänna råd för energideklarationer BFS 2007:4
  • Boverkets föreskrifter och allmänna råd om certifiering av sakkunniga avseende kulturvärden BFS 2011:15 KUL 2
  • Klimatlag 2017:720

Bygglov

Renovering kan vara förknippad med nybyggnation eller förändringar och därmed behöva bygglov. Det är bostadsrättsföreningen som fastighetsägare som ska ansöka om bygglov hos byggnadsnämnden i aktuell kommun. Vad man får göra med en fastighet skiljer sig åt beroende på var den ligger. På Boverkets webbplats finns tydlig beskrivning över bygglovspliktiga åtgärder. Den lag som styr bygglov är plan- och bygglagen, 9 kap 2§.

 
Planera inför renoveringen

Planera inför renoveringen

Planeringen innhåller bland annat två viktiga ingredienser: inventering och skapandet av en vision. Tillsammans kommer de att bli ett dokument som följer med genom renoveringesprocessen. Illustration: Martin Ek.

Planering är en viktig del av hela byggprocessen. Styrelsens planering inför en renovering startar med att ha en tydlig mening och ett tydligt mål. För att kunna renovera hållbart så är detta några av de viktigaste nycklarna för att lyckas, liksom styrelsens kunskap och vilja. Målet definierar ni i föreningen till exempel genom att diskutera och dokumentera vid en föreningsstämma där alla har möjlighet att delta.

Flertalet föreningar köper sin förvaltning av externa förvaltare. Här är det styrelsens uppdrag att säkerställa att den externa förvaltaren har kompetens också inom hållbar och varsam renovering. Även om en styrelse formellt sett skulle kunna besluta i en fråga så bör ett sådant beslut förankras vid en stämma, särskilt om åtgärden innebär stora kostnader för föreningen.

För den enskilde bostadsrättsinnehavaren är planering något som kanske startar redan vid köpet av bostaden. Många väljer att renovera och genomföra sina idéer redan innan de flyttar in. Det är motiverat om lägenheten är i akut renoveringsbehov, annars är rekommendationen att flytta in och känna efter om idéerna håller. Då har man tid att utvärdera om befintliga material och planlösning är bra och om det kanske räcker med att åtgärda ytskikt. Det är ett mycket mer hållbart förhållningssätt.

Inventera först, besluta sen

I inventeringen ingår att ta reda på hur byggnaden fungerar och att veta vilka bristerna är innan du börjar vidta åtgärder. För att kartlägga behov för renovering utgå från när huset är byggt, vilka material det är byggt av och vilka renoveringar och ombyggnader som gjorts därefter. Är de väl gjorda? Utgår de från husets stil eller utgår de från sin egen tid? Att bevara är inte bara kulturhistoriskt värdefullt utan kan även visa sig ha en attraktion som ger ekonomiska fördelar i ett försäljningsläge. För att en renovering ska kunna kallas hållbar bör den utgå ifrån att så mycket som möjligt renoveras i stället för att bytas ut.

Tänk också på att varje bostad och fastighet är ett system där allt hör ihop. En åtgärd kan påverka en annan – detta är kunskap du bör ha med dig i din renovering. Om du har svårt att på egen hand bedöma skicket på material och installationer är det klokt att ta hjälp utifrån. Se till att de hantverkare och besiktningspersoner du anlitar följer lagar och bestämmelser, är auktoriserade eller har yrkesmässig kompetens. Detta gäller både ur ett styrelseperspektiv och ett boendeperspektiv.

Checklista inventering

  • status på tak, fasad, grund, källare, fönster, dörrar
  • tekniska installationer
  • ventilation
  • isolering
  • befintlig arkitektur
  • fast inredning så som köksinredning, garderober
  • kulturhistoriska värden

Först när inventeringsresultaten finns - både vad gäller teknisk status och status befintliga arkitektoniska värden - är det dags att sammanfatta och förbereda beslut om renoveringsnivå. Efter beslutsfattning är det också lägligt att eventuellt anlita arkitekt för skisser och ritningar. Detta gäller för både styrelse och boende som planerar en renovering.

Beslutsstöd för styrelsen

Bostadsrättföreningens styrelse står ofta inför stora åtgärdsbeslut både vad det gäller praktisk omfattning och ekonomisk påverkan. Ett enkelt sätt för er i styrelsen att komma i gång och få struktur på vad som måste göras och vad som är på önskelistan, är att följa ett flödesschema. Du hittar ett exempel i skriften ”Bruka, bevara och energieffektivisera” utgiven av Sveriges Kommuner och Regioner.

För att lyckas med en renovering som bostadsrättsförening bör ni ha en vision, en bild av vad ni vill uppnå, och dokumentera den. Den sammanställer ni lämpligen i god tid när det inte brinner i knutarna. Den ska bygga på främst tre saker:

  • Förvaltar- och renoveringshistorik. Hur har de senaste årens insatser sett ut? Hur många och vilka punktinsatser har gjorts?
  • Inventeringsfakta. Fastighetens tekniska och arkitektoniska status.
  • Ekonomi. Vilken budget gäller?

När visionen som helhet är klar har ni skapat den programhandling som tydligt uttrycker vad ni vill ha gjort, hur det ska bli och varför. Den anger vilka scenarier/alternativ som ska projekteras.

Visionen följer med genom hela projektet, oavsett utförare. Det är beställarens vision som ska gälla, inte den upphandlade entreprenörens. Det kan inte nog påpekas hur viktigt det är att inte upphandla innan alla fakta finns på bordet i form av vision, inventeringar och programhandling. Då har du som beställare försäkrat dig om egen kunskap om fastigheten.

Åtgärder att fundera kring

Det är klokt att se över olika möjligheter för energieffektivisering i samband med renovering av äldre byggnader. Exempelvis om fasaden och/eller taket har renoveringsbehov så kan det vara ett bra tillfälle att samtidigt se över befintlig isolering och eventuellt byta till effektiv och miljövänlig. Att kombinera olika energiåtgärder med vanligt renoveringsbehov kan i slutändan bli mer kostnadsoptimalt. Läs mer om detta i Guide Tilläggsisolering.

Även små åtgärder är viktiga när det gäller att minska energianvändningen. Konkreta tips är att installera närvarostyrda lågenergilampor och trapphusbelysning, att sänka inomhustemperaturen med någon grad samt att se över fönster och dörrars tätningslister och drevning.

Se över din totala energianvändning innan du gör stora åtgärder på huset. Energideklarationen kan exempelvis ge dig en god överblick över byggnadens totala energistatus. Den görs av certifierade deklaranter och ni får ett resultat med uppgifter om hur mycket energi som används i ert hus. Utifrån den kan man sedan bestämma åtgärder vid en renovering. Läs mer om detta i Guide Energideklaration. 

Byggnader har ofta kulturhistoriskt värde i varierande omfattning som bör tas i beaktande vid renovering och utformning av energieffektiviserande åtgärder. Det krävs kunskap av de som inventerar och identifierar värdena. Se till att anlita rätt kompetens till arbetet.

Materialval

Oavsett när huset är byggd är det klokt att vid en renovering använda material som dels passar med de material huset är byggt av och dels är giftfria och hållbara. Använd naturmaterial där du kan. Var medveten om att det inte finns underhållsfria material. Antingen kan de underhållas eller så måste de bytas ut efter sin livslängd. Planera dina åtgärder så hållbart det går och satsa på kvalitet och tidlöshet. Det som är modernt i dag är omodernt i morgon.

Riksantikvarieämbetet har publicerat rapporten Materialguiden. Där beskrivs utförligt allt från olika färger till gips, glas och asbest. 

Vid all renovering och ombyggnad bör man ta hänsyn till livscykelperspektivet. Livscykelperspektivet innebär att man följer hur en byggnad och enskilda material påverkar miljön hela vägen från råvara till framställning av enskilda produkter under hela dess livslängd. Till exempel har ett renoverat fönster en lägre miljöpåverkan än att ett befintligt fönster byts ut till ett nytillverkat. Renovering minskar behovet av nytillverkat. Du kan läsa mer i Guide Byggmaterial.

 
Projektera hållbar renovering

Projektera hållbar renovering

Dags att välja entreprenadform och anlita hantverkare. Oavsett vad och vem du väljer, se till att ställa krav på kompetens. Illustration: Martin Ek

Oavsett om du agerar som enskild bostadsrättsinnehavare eller styrelsemedlem ska du undvika att hamna i en situation där externa parter styr renoveringen. Det gör du genom att ha god överblick över renoveringens olika steg, vad som ska göras och hur du vill att slutresultatet ska se ut. Om renoveringsprojektet är omfattande kan du också överlåta delar av ansvaret till en eller flera entreprenörer. Du kan anlita en projektledare som tar hand om kontakter och sköter logistiken med entreprenörer och hantverkare.

Här presenteras olika entreprenadformer som beskriver vem som gör vad. Oavsett vilken form ni väljer är rekommendationen att ni ställer krav på att entreprenören har kompetens för de renoveringskriterier ni har. Glöm inte att ta referenser inför varje upphandling.

Entreprenadformer

Utförandeentreprenad innebär att ni som beställare svarar för projekteringen, det vill säga bygghandlingar med ritningar och beskrivningar och entreprenören för utförande utifrån bygghandlingarna. Beställaren bär då den fulla risken för projekteringens ändamålsenlighet.

Delad entreprenad är en variant av utförandeentreprenad och innebär att flera olika entreprenörer anlitas. Samordningsansvaret som i grunden ligger på beställaren avtalas ofta över till den största entreprenören. Fördelen är att ni har den övergripande kontrollen. Nackdelen är om någon eller några entreprenörer inte utför arbetet så som ni vill. Då kan ansvarsrollen vara otydlig.

Totalentreprenad innebär att entreprenören svarar för både projektering och utförande. Ni som beställare lämnar på sätt och vis över hela arbetet och är inte lika delaktig som i en utförandeentreprenad. Den här entreprenadformen ökar kraven på entreprenören och dennes kompetens och erfarenhet eftersom åtagandet är mycket större än i en utförandeentreprenad.
Det ökar också kraven på er och föreningen som beställare att formulera tydliga funktionskrav, så att resultatet blir det ni önskar.

Oavsett vilken form ni väljer är rekommendationen att ni ställer krav på kompetens. Om alla utförare ni träffar får samma information från er och er framtagna programhandling, är det lättare att jämföra deras offerter.

Ta kontakt med flera olika utförare för att kunna jämföra priser, kompetens och hur lång tid de beräknar att arbetet ska ta. Observera att priset inte alltid är avgörande. Ni måste känna förtroende för den ni ska anlita och rekommendationer är värdefulla.

Välj utförare och konsulter efter rekommendationer, referenser och flera olika offerter. Bestäm er sedan för den som kan leverera det som rimmar bäst med föreningens eller dina egna uppsatta mål. God och tät dialog med de olika utförarna skapar goda förutsättningar för ett bra resultat. Låt hållbarheten vara ledstjärnan.

Att anlita hantverkare

Rätt hantverkare är viktigt för en hållbar renovering. Såhär tipsar Bostadsrättsägarnas Riksförbund:

  • Om man vill anlita en hantverkare är det bra att känna till att man kan använda sig av ROT-avdraget.
  • När man ingår ett avtal med en hantverkare bör man göra allt för att undvika framtida missförstånd. Därför är det bra att skriva ett skriftligt avtal om vad man kommit överens om. Avtalet bör även innehålla en paragraf om ROT-avdraget.
  • Se också alltid till att det företag du väljer har en F-skattsedel.

Det finns färdiga hantverksformulär på Konsumentverkets webbplats som man kan utgå ifrån eller använda som ett minimum.

 

 
Bygg och genomför renovering

Bygg och genomför renovering

Hantverkarna är på plats för att förverkliga det du fram till nu förberett. Renoveringen börjar! Illustration: Martin Ek

Renoveringen startar

Lite beroende på vilken entreprenadform som föreningen eller du själv valt finns det olika moment att hantera under själva renoveringsarbetet. Men en god regel är att ha regelbundna avstämningar eftersom det med all säkerhet lika regelbundet uppstår frågor. I äldre hus väntar alltid överraskningar bakom tapeten eller den rivna panelen. Oavsett entreprenadform är det viktigt att se till att alla involverade följer regler om arbetsmiljö.

Information är A och O

Dialog och kommunikation har ju funnits med ända sedan planeringsfasen och nu i själva arbetsfasen blir det skarpt läge. Styrelsen ska säkerställa att informationen till medlemmarna sker enligt tidigare gjorda planer. Detta gäller särskilt om det handlar om kvarboende vid en mer omfattande renovering. Det är mycket konkreta och praktiska frågor som är allra viktigast i den här fasen. Vilka tider stängs el och vatten av? Kommer hissarna att fungera under renoveringen? När planeras borrning i golvbjälklag? Hur länge ska byggställningar sitta uppe?

Var ute i god tid innan nästa åtgärd ska påbörjas och publicera informationen både på föreningens webbplats och på en bestämt fysisk plats där alla medlemmar vet att de kan hitta den.

Materialåtervinning och avfall

Renovering betyder mer eller mindre mängd avfall. Se till att ni planerar för att ta hand om allt på ett lagligt sätt. Två lagstiftningar för avfall gäller parallellt: i miljöbalken finns regler om hantering av avfall och i Plan- och bygglagen (PBL) finns ytterligare regler om avfall som uppstår vid bygg- och rivningsåtgärder.

Kommunerna har flera återvinningsstationer där ni kan lämna avfall och om det är stora mängder är det klokt att anlita en specialiserad firma som tar hand om det. Ofta förekommer så kallat farligt avfall som asbest, förorenade jordmassor och brandfarliga material som ska omhändertas separat. Boka detta i god tid.

 

 
Överlämning - efter renovering

Överlämning - efter renovering

När renoveringen är genomförd ska förvaltningen ta vid. Överlämningen är en viktig fas för fastighetens framtid. Illustration: Martin Ek

När arbetet med renoveringen är slutförd är det dags att gå igenom resultatet med den eller de firmor ni anlitat. Är resultatet godkänt kan ni betala. Har ni haft täta avstämningar under arbetets gång bör det inte vara några överraskningar på slutet eller några tvister. Dock är det vanligt att ha olika målbilder.

Om ni upptäcker byggfel ska ni ta upp det med firman genast. Antingen löser ni det i godo eller så kontaktar ni en oberoende besiktningsman. I det här läget är det viktigt att ni inte betalar slutfakturan innan tvisten är avgjord. Betala inte slutfakturan innan allt arbete är utfört. Det finns i AB04 (om utförandeentreprenad) och ABT06 (om totalentreprenad) riktlinjer för hur en beställare kan innehålla en betalning.

En viktig del av överlämningen vid slutfört arbete är att säkerställa att installationer fungerar enligt specifikation och att det överlämnas underlag och information om drift och underhållsrutiner. Dokumentation från entreprenörerna är också värdefullt och bör överlämnas för att föras in i föreningens eller den enskilde boendes dokumentation.

Lika viktigt är att säkerställa vem som ska sköta driften av de tekniska systemen och hur. Rätt teknisk kompetens sparar tusenlappar i det långa loppet och säkerställer att era renoveringsåtgärder fungerar över lång tid.

 

 
Utvärdering av genomförd renovering

Utvärdering av genomförd renovering

Sista steget kan vara det första på din nästa renovering. Utvärderingen samlar erfarenheter som är värdefulla att dokumentera. Illustration: Martin Ek

Efter en renovering bör ni utvärdera hur allt har gått till. Vilka anlitade firmor och konsulter kan ni tänka er att anlita igen? Vad i er egen planering har varit bra eller mindre bra? Höll den ekonomiska kalkylen? Höll tidplanen? Var det mycket som tillkom underhand, som till exempel dyrare materialval, extra arbeten? Man glömmer fort, så skriv ner era erfarenheter inför framtida behov.

Som ett led i trivseln i er förening eller med dina närmaste grannar, är ett avslutningsmöte eller någon typ av firande en bra idé. Det avslutar ett gemensamt arbete som nu är färdigt.

 

 
Sammanfattande checklista för hållbar renovering

Sammanfattande checklista för hållbar renovering

Här har vi sammanställt en checklista för dig som styrelsemedlem i en bostadsrättsförening eller bostadsrättsinnehavare att ta hänsyn till för en lyckad renovering.

För dig i styrelsen: innan renovering

  • Sammanställ förvaltarinformation. Exempel: antalet vattenskador i huset de senaste fem åren, energideklarationen eller annan översikt över hur hög energianvändningen är, vad är föreningsmedlemmarna missnöjda med?
  • Ta fram ett mål som tydligt anger vad och hur vill ni göra och hur ni vill att slutresultatet ska bli. Exempel: Vi vill minska våra energikostnader. Vi vill slippa draget vid fönstren. Vi vill bli en energismart förening. Vi vill hellre renovera och komplettera än byta ut. Vi vill ha en grönare innergård.
  • Involvera medlemmar i bostadsrättsföreningen. De vet bäst hur fastigheten fungerar.
  • Sätt mål för genomförandet. Exempel: Vi vill själva ta ett stort ansvar eller Vi vill att entreprenören ska hålla i helheten.
  • Ställ krav på energieffektivisering. Exempel. Ta hjälp att räkna på detta och anlita någon som är bra på att lyfta fram fördelarna med att göra ett mindre klimatavtryck.
  • Ställ krav på hållbarhet i alla led. Exempel: Materialval och energikällor. Byt inte ut bra material och lösningar om de befintliga kan renoveras. Renoveringsåtgärder genomförda av kunniga entreprenörer håller länge.
  • Inventera den tekniska statusen och de befintliga arkitektoniska värdena. Vad kan renoveras i stället för att bytas ut? Såväl tekniska installationer som fast inredning, fönster och portar.
  • Börja inte skissa på ombyggnad/renovering eller gör upphandling förrän du har alla fakta från inventeringarna och bestämt dig för vad som ska göras.

För dig i styrelsen: under renoveringen

  • Handla upp enskilda hantverkare eller entreprenad först när ni har alla fakta på bordet
  • Ha tydlig ansvarsfördelning mellan inblandade aktörer
  • Följ gällande lagar.
  • Håll alla i huset informerade löpande och i god tid om vad som är nästa steg i renoveringen.
  • Följ upp och stäm av med utförarna under renoveringen. Oförutsedda händelser inträffar alltid.
  • Om något måste bytas ut i stället för att renoveras - välj material som är hållbara ur ett livscykelperspektiv och som går att underhålla.
  • Återbruka sådant som fortfarande fungerar men som ni bestämt er för att byta ut. Det finns återbruksföretag att kontakta och återbrukssajter eller låt någon hämta det gratis i stället för att slänga på tippen.

För dig i styrelsen: efter renoveringen

  • Gör en överlämning där du och en eventuell extern part utvärderar resultatet, säkerställer installationer och mottar alla de dokument och handhavandeinstruktioner som du behöver.
  • Dokumentera renoveringen både i detalj och som helhet. Exempel: Originalritningarna stämmer inte med verkligheten eller vilket material som användes i nya isoleringen till att föreningens planerade och beslutade renoveringsprocess fungerade precis som önskat!
  • Spara färgkoder och lista över vilka material som använts.

Som enskild medlem: före renovering

  • Sammanställ kända fakta om din bostad. Hur många vattenskador har det varit i ditt badrum de senaste fem åren, hur hög är elanvändningen, vad brukar du klaga på kring drag, ljud, tidigare ägares renoveringar och så vidare.
  • Ta fram ett mål – din vision. Vad och hur vill du göra? Hur vill du att slutresultatet ska bli?
  • Läs på om huset. Hur såg det ut från början, när är det byggt, vilka förändringar har gjorts fram till i dag? Det skapar en känsla för huset som du troligen vill förstärka genom att välja en varsam renovering.
  • Ställ krav på energieffektivisering.
  • Ställ krav på hållbarhet i alla led.
  • Inventera den tekniska statusen och de befintliga arkitektoniska värdena. Vad kan renoveras i stället för att bytas ut?
  • Börja inte skissa på ombyggnad/renovering eller gör upphandling förrän du har alla fakta från inventeringarna och bestämt dig för vad som ska göras.
  • Sammanställ ett dokument som sammanfattar inventering, fakta om din bostad och din vision och som följer med genom renoveringen.

Som enskild medlem: Under renovering

  • Håll dig till ditt dokument där du specificerat din vision och samlat din kunskap om din bostad.
  • Informera dina grannar så att du bibehåller god grannsämja.
  • Följ gällande lagar.
  • Var närvarande. Oförutsedda händelser inträffar alltid och kräver nya beslut och svar.
  • Välj material som är hållbara ur ett livscykelperspektiv och som går att underhålla.
  • Om du trots allt vill byta ut fortfarande fungerande material eller maskiner – se till att det kommer till användning via återbruksföretag, lägg ut det på marknaden eller låt någon hämta det gratis i stället för att slänga på tippen

Som enskild medlem: Efter renovering

  • Säkerställ att installationer fungerar enligt specifikation.
  • Se till att få alla instruktionsböcker och handhavandebeskrivningar.
  • Upprätta drift och underhållsrutiner och dokumentera så att renoveringen som helhet finns sparad.
  • Spara färgkoder och lista på inköpsställen. Det är värdefullt att ha både för föreningen, för dig själv och för kommande ägare.
  • Utvärdera resultatet.
 
Lästips och källor

Lästips och Källor

Bruka, bevara och energieffektivisera. Tor Broström och Petra Eriksson, Uppsala universitet, och Heidi Norrström, Chalmers tekniska högskola. Offentliga fastigheter, 2015. ISBN 978-91-7585-249-2

Energihandboken. Energismarta och konkreta råd om energibesparande åtgärder i byggnaders installationer. Energieffektiviseringsunionen, 2015. ISBN 978-91-633-3324-8

Fastighetsägarens ansvar. En skrift om de regler alla fastighetsägare måste känna till. Fastighetsägarna, 2019. ISBN 9789151913018

Lagar och regler vid renovering – en översikt. Elisabeth Helsing, CBI Betonginstitutet AB. Sustainable Integrated Renovation. Rapport 2016:2.

Renoveringshandboken för hus byggda 1950-75. VVS Företagen, 2009. ISBN 978-91-976619-3-5

Tidstypiskt. Arkitekturdetaljer i flerbostadshus 1880-1980. Cecilia Björk & Laila Reppen. AB Svensk Byggtjänst, 2016. ISBN 978-91-7333-791-5

Fönstren som inte kan underhållas. Henrik Ogstedt. Byggnadskultur nr 4/07

Isoleringsmaterial från A till W (Byggnadskultur nr 1/11) listar kända isoleringsmaterial och dess för- och nackdelar

Materialguiden. Rapport från Riksantikvarieämbetet, 2013. Faktabas, inkl litteraturtips, för dem som arbetar med byggnadsvård eller konventionell fastighetsförvaltning.

Lagar

Plan- och bygglagen SFS 2010:900

Plan- och byggförordning SFS 2011:338

Boverkets byggregler med föreskrifter och allmänna råd BFS 2011:6

Kulturmiljölagen SFS 1988:950

Förordning om statliga byggnadsminnen SFS 2013:558

Miljöbalken SFS 1998:808

Lag om energideklaration för byggnader SFS 2006:985

Förordning om energideklaration för byggnader SFS 2006:1592

Boverkets föreskrifter och allmänna råd för energideklarationer BFS 2007:4

Boverkets föreskrifter och allmänna råd om certifiering av sakkunniga avseende kulturvärden BFS 2011:15 KUL 2

Klimatlag (2017:720)

Bostadsrättslagen (1991:614), Sveriges riksdags webbplats

Bostadsrättsförordningen (1991:630) Sveriges riksdags webbplats

 

Webbsidor

Bostadsrättsägarnas riksförbund

BeBo

Boverket

Ekobyggportalen

Energimyndigheten

Golvbranschen

Nationellt Renoveringscentrum

Spara och bevara. Här hittar du flera goda exempel på hur kulturhistoriskt värdefull bebyggelse energieffektiviserats samtidigt som de kulturhistoriska värdena bibehållits.

Forskningsprojektet SIRen. Här hittar du publikationer inom ämnet renovering; allt från lagar och regler, social hållbarhet och tillgänglighet till ekonomiska aspekter och hyreslagens regler.

Kulturhistoriska värden

Om du har en fastighet med dokumenterade kulturhistoriska värden berörs dessa lagar, förordningar, föreskrifter och allmänna råd:

  • Plan- och bygglagen (regelverket om förvanskning, varsamhet och detaljplaneinstrumentet)
  • Kulturmiljölagen (byggnadsminnen)
  • Förordning om statliga byggnadsminnen
  • Miljöbalken (riksintresse för kulturmiljövården)
  • Lagen om energideklaration för byggnader
  • Boverkets byggregler
  • Regler för certifiering av energiexperter
  • Regler för certifiering av sakkunniga avseende kulturvärden

Det bästa exemplet hittar du troligen i ditt närområde. Om du ser ett hus som du tycker är väl omhändertaget kan du ta reda på den juridiska fastighetsbeteckningen, t.ex. Trädet 2, och söka information om det på nätet. Många bostadsrättsföreningar har publika webbplatser med mycket information. Även större fastighetsägare har ofta bra publik information om sitt bestånd.