Lyckad satsning gav långsiktig vinning

Malmöföretaget Trianon hittade en lönsam väg för hållbar renovering. Privata initiativ är fortfarande relativt sällsynta när det gäller upprustning av socialt utsatta område, men vd Olof Andersson lyckades sänka energiåtgången, dubbla kvadratmetervärdet och skapa en hållbar boendemiljö.
Flerfamiljshus med färgglad lekpark. Bostadsbolaget Trianon vågade satsa på sin renovering i Vårsången och lyckades få ner både energiförbrukning och problemnivån i området. Foto: Tobias Sterner
Anna-Klara Aspegren, publicerad på Renoveringsinfo.se, 2016 / Marit G Engstedt 2020
Publicerat: 2020-02-06

När 70-talsområdet Vårsången med 400 lägenheter renoverades framgångsrikt fick de senare sällskap av 156 nyproducerade lägenheter som reste sig på en plätt som tidigare var parkeringsplats. Husen stod klara för inflyttning under 2017-2018.

I det nya beståndet byggdes ett tvättotek med café som blev både samlingsplats, tvättstuga och inte minst en plats som gav arbetstillfällen för boende i området. 

Missnöje byttes till möjligheter

Det var första gången på 30 år som det byggdes nya bostäder i stadsdelen Lindängen. Att det skedde berodde till stor del på en kedjereaktion som sattes i rörelse när fastighetsbolaget Trianon köpte området 2011 efter att ha varit förvaltare sedan 2008.

- Då blev vi den fjärde ägaren på tio år. Området var nedgånget och det fanns ett stort missnöje bland de boende. Intresset för att förvärva områden som detta var litet då, men jag såg möjligheterna, berättar VD Olof Andersson.

Vårsången stod färdigt för inflyttning 1974 och är på många sätt typiskt för sin tid. Husens placering, byggnadstekniska detaljer, områdets utformning och det geografiska läget.

Nästan fyrtio år senare hade området, som så många liknande runt om i Sverige, utmaningar som arbetslöshet, sociala problem och kriminalitet.

Bygga Om-dialogen

När Trianon tog över husen tog man också tag i underhållsbehoven – både de fysiska och de sociala – inklusive en energirenovering för att minska energiförbrukningen med 50 procent.

Ett avgörande beslut i renoveringsprocessen var avtalet som fastighetsbolaget ingick 2013 med Malmö Stad och deras helt nya modell för sociala investeringar, den så kallade Bygga Om-dialogen. Bygga Om-dialogen kopplade investeringar i fastigheter till investeringar i människor och var ett samarbete mellan flera olika aktörer inom Malmö Stad.

Avtalet gjorde upprustningen och utvecklingen av Vårsången till en del av ett större samhällsprojekt. Till sin hjälp hade Trianon konsultföretaget WSP som var del i processen för att analysera finansieringsmöjligheter för hållbar renovering

Krav i upphandlingen

Olof Andersson bestämde sig för att anställa arbetslösa från Vårsången för att arbeta med byggnation och underhåll. Det var också en del av avtalet med Malmö Stad. Som motprestation för Trianons sociala engagemang ger staden rabatt på markhyran och hjälp med utbildning och rekrytering genom Arbetsförmedlingen.

Idag kräver Trianon i sina upphandlingar att deras leverantörer anställer boende från området.

– Hittills har tio personer fått anställning hos oss på Trianon och 12 hos våra leverantörer, berättar Olof Andersson. Dessutom har PEAB som bygger de nya bostäderna i Vårsången anställt tio personer.

Undviker chockhöjda hyror

– Vi valde att göra en light-renovering och går in allt eftersom lägenheterna blir tomställda, säger Olof Andersson.

Lägenheterna fick nya ytskikt, kakel i kök, vitvaror och köksluckor byttes ut medan köksstommarna fick sitta kvar. Golven byttes ut till motsvarande, det vill säga oftast olika plastmattor precis som det var från början. Inget av detta blev hyreshöjande. Det var däremot badrummen som totalrenoveras.

Husen fick nya tak där solceller installerades. Dessa täcker 20 procent av fastighetselen i husen de sitter på.

– Samtliga hissar är utbytta, men avloppsstammarna i husen är filmade och fortfarande i gott skick så de blir kvar. I dagsläget har vi hunnit renovera 120 av de totalt 400 lägenheterna.

Lärorik renovering

Även om Olof Andersson erkänner att energi var det tråkigaste han visste innan han påbörjade samarbetet med Malmö Stad och WSP, så har han och bolaget lärt sig mycket av renoveringen av Vårsången. Dels att effektivisera och standardisera renoveringsåtgärderna för att hålla kostnaderna nere när det handlar om så stora volymer, dels vikten av att alltid finnas tillgänglig för de boende.

– Vi är synliga i området, det är viktigt. Och att vi aktivt hjälper de boende till arbete och fritidssysselsättning gör att vi har mängder av positiva ambassadörer för området. Vi tänker långsiktigt, även genom att hålla hyrorna nere. Det skapar trygghet och framtidstro hos hyresgästerna och det betalar sig för oss som fastighetsägare.

Fördubblat fastighetsvärde

Att våga satsa på ett då oattraktivt område, att sikta högt med energieffektivisering, att gå in i kreativa samarbeten och att engagera sig i de boende gav utdelning.

Trianon köpte Vårsången för 7 500 kronor per kvadratmeter. Idag är fastighetsvärdet dubblerat. WSP:s beräkningar visar att renoveringen av Vårsången ger en årlig en samhällsekonomisk vinst på 7,6 miljoner kronor.

 

HELT NY MODELL FÖR HÅLLBAR RENOVERING

Det nya sättet att tänka kring finansiering som Olof Andersson och Trianon använder sig av i renoveringen av Vårsången, har sitt ursprung i ett teoretiskt projekt som Malmö stad startade 2011.

Man satte en energieffektivisering om 50 procent som mål. Halva kostnaden kunde täckas genom hyreshöjning med 20 procent. Den andra hälften ”saknades” och samverkansgruppen kunde inte hitta en lösning.

Trots att återbetalningen av investeringen var osäker, bestämde sig Trianon för att satsa ändå. Med hjälp av EU-bidrag kunde energieffektiviseringen genomföras och med eget kapital en hållbar renovering. Den sociala hållbarhetsaspekten vägde tungt, med nya arbetstillfällen och stort boendefokus.

Med facit i hand var det en lyckad satsning. Idag har kvadratmetervärdet fördubblats. Insatserna ger en årlig samhällsekonomisk vinst på 7,6 miljoner kronor. 

När det gäller att betala tillbaka i reda pengar från samhällets sida till fastighetsägare för en renovering, stötte WSP-gruppen på patrull redan i projektfasen. Men i det här fallet har Trianon fått ”cred” för sitt sociala arbete och dessutom rabatt på att köpa mark av Malmö Stad för att bygga och förtäta. En ekonomisk ersättning men på ett annorlunda sätt.

Förutom det dubblade värdet, så fortsätter fastighetsägaren att "tjäna" på renoveringen genom att ha gjort sig känd för att vara en aktör som vill och vågar. Olof Andersson och Trianon får numera nya uppdrag och erbjudanden som i slutänden ger ekonomisk vinst.

Renoveringen av Vårsången är ett samarbete för hållbar utveckling mellan E.on, Malmö Stad, Schneider Electric, Trianon och WSP, som hjälpte till i processen genom att samla olika samhällsaktörer och fastighetsägare för att analysera finansieringsmöjligheter för hållbar renovering.

Källa: WSP, Charlotte Hauksson

 

SUMMERING

ÅTGÄRDER OCH RESULTAT HITTILLS

  • 25 % minskad energianvändning
  • Test av nya tekniker för reducerad energiförbrukning
  • Ombyggnad av hissarna till lågenergihissar
  • Värmeåtervinning med frånluftsvärmepump
  • Fönsterbyte
  • Takbyte
  • Byte av belysning till lågenergi
  • Montering av solceller
  • Byte av fjärrvärmecentraler
  • Styr- och reglerutrustning
  • Ny mätutrustning för vattenbrukning
  • Renovering av tvättstugor
  • Renovering av lägenheter vid omflyttning
  • Arbetslösa hyresgäster har fått sysselsättning
  • Engagemang och intresse från de boende för områdets utveckling
  • Gratis odlingslotter till hyresgästerna
  • Halverad omflyttning i området

Källa: Trianon

 

FAKTA

ENERGIFÖRBRUKNING INNAN OCH I FRAMTIDEN

  • Före investering: 166 kWh/kvadratmeter
  • Besparing: 95 kWh/kvadratmeter
  • Framtida förbrukning: 71 kWh/kvadratmeter

Källa: Trianon