God förvaltning ger Byggebo långsiktig hållbarhet

Inför renovering av husen på Stengatan valde det kommunala bostadsbolaget Byggebo att göra en grundlig genomgång av behoven. Tack vare kartläggning, åtgärder och rationalisering har de skapat ett hållbart koncept som även fungerar i deras övriga bestånd.
Bostadshus i grön och vit puts. Tack vare grundlig kartläggning av behov och ramar kunde bostadsbolaget Byggebo slimma sin förvaltning när den stora renoveringen på Stengatan skulle utföras. Det blev ett hållbart koncept som de sedan kan kopiera i kommande projekt. Foto: Anna-Klara Aspegren
Anna-Klara Aspegren, publicerad på Renoveringsinfo.se, 2016 / Marit G Engstedt 2020
Publicerat: 2020-02-06

Hur skapar man ett långsiktigt hållbart bostadsbolag? Frågar du Fredrik Larsen, teknisk chef på Oskarshamns kommunala bostadsbolag Byggebo, så är svaret: god förvaltning.

Ny underhållsplan

Sommaren 2016 avslutades en omfattande renovering av arton lägenheter på Stengatan i Oskarshamn. Alla har fått nya kök, badrum och ytskikt, stammarna är bytta och huset har fått nytt klimatskal, tvättstugorna är moderniserade och hissen uppdaterad. Listan på alla åtgärder är lång.
– Vi ville göra en nollställning av huset för att sedan sjösätta en ny underhållsplan. Detta har saknats tidigare och då springer gärna kostnaderna iväg mellan posterna och blir onödigt stora. Nu kartlägger, åtgärdar och rationaliserar vi för en hållbar framtid, säger Fredrik Larsen.

”Lean" är vägledande

Med ett förflutet inom industrin och med goda erfarenheter av arbetsmetoden ”lean” är det enligt Fredrik Larsen det enda sättet att skapa en hållbar förvaltning. Även om det inte går att översätta begreppet rakt av mellan industri och bostadsförvaltning så är det idén om att tänka smart och slimmat som ska vara vägledande.

Nu när vi har bestämt oss för att göra en nystart vid alla renoveringar av våra befintliga fastigheter så börjar vi alltid med en grundlig genomgång och med att sätta tydliga ramar för vad som gäller och vad vi vill – både i organisationen, bland förvaltarna och hos hyresgästerna, säger Fredrik Larsen och understryker vikten av kommunikation för att lyckas.

Återställer i ursprungligt skick

Stengatan i Oskarshamn är på flera sätt ett bra hus att börja ”förvaltningsresan” med. Det är byggt 1948, de arton lägenheterna är alla två rum och kök och exakt likadana. Ingen mer genomgripande renovering hade gjorts tidigare i huset och därför var det lägligt att genomföra bostadsbolagets ”extreme make-over”-modell, det vill säga både underhåll och modernisering på en och samma gång.
Det innebär inte som begreppet kan antyda att man river ut allt och gör om, gör nytt, tvärtom innebär det att huset återställs i det skick som det en gång var. Det blir helt, rent och snyggt igen – men toppat med dagsaktuell teknik.

Evakuerade hyresgästerna

Arbetet påbörjades i februari 2016 och de boende i de tre trappuppgångarna evakuerades ett efter ett till ett hus i närheten. Logistiken kring flytt, städning och återflytt sköttes i sin helhet av Byggebo. Varje hyresgäst var borta från sin lägenhet ungefär två veckor för att sedan komma tillbaka till en helt nyrenoverad bostad. Totalt tog renoveringen sju veckor per trappuppgång.
De boende hade haft möjlighet att vara med och välja färger på väggväv och plastmatta medan vitvaror och inredning i badrum och kök följde en gemensam plan. Det är enkla, robusta lösningar som gjorts, smarta val av ytskikt och inga fördyrande utföranden.
Arbetet flöt på som planerat, tidplanen höll och även budget. Trots den omfattande renoveringen, både i lägenheterna och i trapphus och tvättstugor, blir det ingen hyreshöjning för de boende annat än den förhandlade årliga höjningen, något som givit Byggebo mycket beröm. För 2016 innebar det i reda pengar 24 kronor i månaden för tvåorna på Stengatan 18.

Uppdaterar utan hyreshöjning

Byggebos VD Benoni Ingesjö är mycket mån om att hyresnivåerna inte ska rusa i höjden när bolaget rotrenoverar.

– Vi tar ett tydligt ansvar kring finansieringen. Vi tar höjd för kostnaderna innan vi börjar så att ingen ska behöva flytta på grund av renovering, understryker Benoni Ingelsjö och menar att det är en skyldighet för ett kommunalt bostadsbolag att uppdatera sitt befintliga bestånd med ny teknik och nya, bättre material.
Mindre projekt som det på Stengatan 18, är startskottet för den databas där Byggebo börjat samla fakta och erfarenheter som ska hjälpa dem att nå bästa resultat vid kommande renoveringar.

FAKTA STENGATAN 18

Adress: Stengatan 18 Oskarshamn
Byggtid: 2016-02-01 – 2016-07-21
Byggherre: Byggebo
Byggentreprenör: NCC
Entreprenadform: AB04 Generalentreprenad
Antal lägenheter: 18
Omfattning av renovering: Nya ledningar i mark, renoverad grund, dränering, stambyte (vatten, avlopp, värme), nya kök, nya badrum, nya ytskikt, nya fönster- och balkongpartier, takbyte, omfärgning och lagning av fasad, ny tvättstuga. All el är utbytt.
Hyra 2 rum och kök, före respektive efter: 4 941 kronor, oförändrad
Totalkostnad, så räknade vi: Huset är 1080 kvadratmeter, vi rundade av till 1 000. Utifrån erfarenheter från ett tidigare projekt räknade vi med 15 000 kronor per kvadratmeter. Vi uppskattade 1,5 miljoner kronor för markarbete samt 1 miljon kronor för evakueringen.
Budget: 17 500 000 kronor, utfallet hamnade strax under.
Erfarenheter: Lyssna av, läs på och bilda dig en uppfattning ihop med dina kollegor innan du drar igång ett sådant här projekt. Var tydlig med ditt mål och vad du vill uppnå. Köp inte allt entreprenören säger!

Källa: Byggebo