Dominoeffekt i Backa Brunnsbo

En hyresgästundersökning gav indikation på att bostadsområdet Brunnsbo kändes otryggt och inneklimat behövde förbättras. Det satte igång en dominoeffekt med flera energisparande åtgärder av Stena Fastigheter. Nu är beståndet uppfräschat, miljösanerat, energieffektivt och miljöklassat med Svanen.
Flerbostadshus från 60-talet med renoverad fasad i ljusgrått och röd gavel. I Stena Fastigheters totalrenoveringen av Backa Brunnsbo tilläggsisolerades fasader och tak och husen fick ett helt nytt uttryck. Foto: MVB
Marit G Engstedt
Publicerat: 2020-06-15

Norr om Göteborgs älvstrand ligger Backa Brunnsbo med sina flerbostadshus i punkthusform och långa lamellhus från mitten av 60-talet. I några hyresgästundersökningar som fastighetsägaren Stena Fastigheter hade gjort under 2010-talet kom det fram att de boende tyckte att fönstren var dragiga och de som bodde på övre våningsplanen i 9-våningshusen hade kallt på vintern och varmt på sommaren. Dessutom uttryckte de boende en otrygghet i att deras område var underhållsmässigt eftersatt medan grannhusen, som ägdes av det kommunala bostadsbolaget, hade fått sina kvarter uppfräschade. 2015 var det helt enkelt dags för Stena Fastigheter att göra något åt sitt bestånd.

Eggert Gudmundsson, projektledningschef på Stena Fastigheter Göteborg. Foto: Stena Fastigheter

– Rent utseendemässigt hade vi inte behövt göra någonting åt husen tidigare. De var klädda med betonggrå sjöstensplattor i klassiskt 60-talsstil, berättar Eggert Gudmundsson, projektledningschef på Stena Fastigheter Göteborg. Men efter så många år måste man göra något åt andra saker och för oss var det framför allt fönstren som behövde åtgärdas.

Eftersom de boende klagade på drag och energianvändningen var hög i fastigheterna var det läge för en totalrenovering med fokus på energibesparande åtgärder. Det innebar ett helt paket med förbättrat klimatskal, tilläggsisolering av fasad och tak, byte av fönster och installation av tre värmepumpar. Men först började Stena Fastigheter med flera samtal med de boende, i sin förstudie.

Viktig boendedialog

Fastighetsbolaget säger att de är måna om sina kunder. De utför hyresgästundersökningar kontinuerligt och dessa är en del i underlaget för vilket underhåll och vilka åtgärder som ska genomföras i respektive bostadsområde. Dessutom ser Stena Fastigheter vikten i att ha en fungerande boendedialog; i vardagen och så kallad relationsförvaltning. Genom dialogen kan de ytterligare fånga upp vad de boende tycker och vad de önskar. På så sätt kan man tillsammans komma fram till bra lösningar. Det är också ett sätt att informera om vad som ska ske så de boende är förberedda på hur en renovering påverkar dem i deras vardag under byggtiden.

– Hyresgästdialogen är viktig för oss. Vi lyssnar på de boende för de kan våra områden och fastigheter bäst. Vi får viktig information och värdesätter den input vi får. Vi kan inte få alla helt nöjda men vi upplever att de flesta ändå är nöjda om de har fått vara med och påverka, säger Eggert Gudmundsson.

Hyresdialogen är viktig för oss. Vi lyssnar på de boende för de kan våra områden och fastigheter bäst.

Eggert Gudmundsson

Innovation innebar ett års försening

Efter förstudien och samtal med de boende startade så renoveringen. Man började med ett av punkthusen där man ville testa en ny teknisk innovation genom att klä fasaden med ny betongstomme med innesluten tilläggsisolering. Innovation innebar att stora betongelement skulle fästas på existerande vägg. Men eftersom huset blivit lite skevt med tiden, var det inte enkelt att få precision vid de befintliga fönsterhålen – och dessutom nio våningar upp. Under projekteringsfasen insåg man att den här lösningen inte var lämplig för dessa höga byggnader. Man fick backa och börja tänka mer traditionellt och tappade nästan ett helt år i renoveringsprocessen. Eggert Gudmundsson konstaterar att det hade kanske varit lämpligare med en lägre byggnad om man ville testa något nytt.

Vid det här laget krävdes en ny projektering med mer beprövat material och teknik. Man fäste en ny stomme på den befintliga fasaden, tilläggsisolerade och klädde med fibercementskivor istället.

– Tidigare hade husen en trist och tråkig gråbrun ton och någon form av röd nyans på gavel. Idag är de inte helt vita, men ljusare, i ljust grått i två olika nyanser så det ger ett trevligt mönster. Vi har också valt att behålla de röda gavlarna, men idag i skarpare ton, för man ska kunna känna igen sig, säger Eggert Gudmundsson.

Fasaden var tidigare klädd med gråbruna sjöstensplattor, tidstypiskt för mitten av 60-talet. Foto: Stena Fastigheter.

Fönsterflytt med smärre fadäs

Eftersom ytterväggarna blev tjockare med tilläggsisolering och ny fasadbeklädnad så valde man att ändra fönsterplacering och flytta ut dem så långt det gick för att inte få utvändiga tittgluggar till fönsterhål. Det gav en nättare och slätare fasad utifrån. För de boende innebar det djupare fönstersmyg och breddade fönsterbänkar vilket uppskattades av blomsterälskarna som fick mer plats för sina krukväxter.
Fönstren fick också nytt utseende. De var tidigare i brunlaserat trä men de byttes ut mot träfönster som utvändigt klätts med aluminium. Det ger ett ljusare intryck av fasaden.

Däremot uppdagades ett misstag, som tur är i ett tidigt stadie.

– När fönstren flyttades ut ändrades köldbryggan. Man kan säga att vi hann fånga upp det innan det gick för långt. Vi var färdiga med första punkthuset och fick backa tillbaka och komplettera med drev runt om fönstersmygen. Det är vanligt med drev runt fönsterkarm men här fick vi även sätta det runt fönstersmygen, berättar säger Eggert Gudmundsson.

Vinden var klimatbuffert

Hyresgästerna som bor högst upp i husen upplevde, innan renoveringen, att det var kallt på vintern och varmt på sommaren. Stena Fastigheter kunde identifiera att vindsutrymmena fungerade som buffert, som pressade ner kyla och värme i lägenheterna.
Man bestämde sig för att tilläggsisolera ovanpå taket, sedan lägga ny takbeklädnad med ny papp och plåt, likadant material som fanns tidigare. Dessutom passade man på att förstärka taksäkerheten. Det fanns föråldrad säkerhetsutrustning innan och den som fanns täckte inte hela taket. Nu uppdaterades den till nutida standard och över hela takytan.

Giftfritt och miljömärkt

I renoveringsprocessen stötte man på ett obehagligt hinder. Det uppdagades miljöfarliga ämnen, asbest och PCB, i byggnaden. Det var svårt att veta omfattningen innan man väl började riva i fasadmaterialet. För tio år sedan hade det gjorts en sanering men då hade man inte lyckats få bort alltihop. De miljöfarliga ämnena hade återkontaminerat vissa byggdelar och man fick merarbete med att sanera bort allt i denna renoveringsomgång.

– Alla giftiga ämnen är nu borta och byggnaderna är miljömärkta med Svanen. Det ger oss som fastighetsägare fördelar genom att vi kan ta mer förmånliga gröna lån.

Byggnaderna är miljömärkta med Svanen. Det ger oss som fastighetsägare fördelar genom att vi kan ta mer förmånliga Gröna lån.

Eggert Gudmundsson

Forcerat slut

Totalt renoverades sex huskroppar och det var tänkt att det skulle ske i sex etapper. Men Stena Fastigheter kände att de hade tappat ett helt år när punkthusens första, innovativa fasadbeklädnaden skrotades. När man kom till lamellhusen försökte man se om det gick att forcera renoveringen.

– Vi kände oss trygga och byggentreprenören erbjöd en snabbare arbetstakt. Totalt var vi inne i 270 lägenheter nästan samtidigt och det var en utmaning för entreprenören att planera arbetet. Dessutom blev det en högre belastning för oss som fick merarbete när mycket skulle justeras samtidigt, berättar Eggert Gudmundsson.

– Vi informerade de boende att vi ville forcera för att kunna färdigställa. De kunde inte använda sina balkonger och om vi forcerade så skulle vi vara borta fortare och de skulle inte behöva tappa en sommar till utan balkong. De flesta tyckte det var positivt att det gick fortare, även om det var rätt ansträngt för de boende och för vår personal.

För att hyresgästerna inte skulle förlora en sommar till utan balkonger forcerades renoveringen på slutet. Foto: Stena Fastigheter.

Titta på helheten

Förutom totalrenoveringen installerades även tre värmepumpar i Brunnsbos energiprojekt för att minska behovet att köpt värme. Hela projektet fick en dominoeffekt där allt började med en kundenkät där man insåg att fönstren var i behov av byte och man ville tillmötesgå de som bodde högst upp i husen.

– Ska man göra energiåtgärder så måste man titta på helheten. För att få ut något av alla åtgärder så behövde fönstren åtgärdas först, där hade vi stort energiläckage. När vi ändå gjorde fönster, kunde vi ta med fasaden och taket. När man gör en åtgärd så tar man med fler och gör om hela klimatskalet – när ställningarna ändå är resta, anser Eggert Gudmundsson.

Ska man göra energiåtgärder så måste man titta på helheten. När man gör en åtgärd så tar man med fler – när ställningarna ändå är resta.

Eggert Gudmundsson

Höjd standard för hela området

Renoveringen avslutades 2019 och de som arbetar med daglig förvaltning är samstämmiga med fastighetsvärdarna som träffar de boende mest: I stort sett är man nöjd och området är ett helt annat än förut. Nu är de boende nöjda med att bo just här. Husen har blivit ett kännemärke i Backa och allmänheten vet vilka hus det är i Brunnsbo.

– Åtgärderna har totalt gjort standardhöjning på hela området, avslutat Eggert Gudmundsson. Vi har nu byggnader som har utseendet som motsvarar nybyggnation, de är energieffektiva och de är sanerade och miljömärkta med Svanen.

 

Lärdomar från projektet, enligt Eggert Gudmundsson:

  • Viktigt att ha de boende med sig. Det underlättar om man håller dem informerade och delaktiga i tidiga skeden.
  • Detaljstudera kritiska moment gällande tekniska frågor. I detta fall ny placering av fönster, längre ut i fasaden vilket påverkade köldbrygga och medförde åtgärder i efterhand.
  • Tänk på att forcering av ett projekt innebär stor påfrestning för entreprenör, egna förvaltningen och de boende. Överväg detta innan beslut om snabbare takt tas.
  • Ha en dialog med leverantör av fasadmaterial så att standardiserade fasadskivor inte orsakar för mycket spill. Tänk hållbart och minimera spill.
  • Titta på helheten. När man gör en åtgärd så tar man med fler och gör om hela klimatskalet – när ställningarna ändå är resta.

MGE

Fakta

  • Fastighetens läge: Backa Brunnsbo, norr om Göteborg
  • Fastighetsägare: Stena Fastigheter Göteborg AB
  • Byggår: 1965
  • Renoveringsperiod: 2015 – 2019
  • Problem: Hög energianvändning, otrygghet och ett allmänt behov av att lyfta området. 
  • Åtgärder: Energieffektivisering genom byte av fönster, tilläggsisolering av fasad och vind, sanering av miljöfarliga ämnen och installation av frånluftsvärmepumpar.
  • Lönsamhet: Direktavkastningskravet för projektet var 6 %. Projektet är i uppföljningsfasen och således har inte efterkalkyler på lönsamheten för hela projektet utförts än. Vad gäller frånluftsvärmepumparna har lönsamhetskravet överträffats. 
  • Vinst: Energibesparing, förbättrat inneklimat, höjt fastighetsvärde, sanering av PCB och asbest och standardhöjning av området. Byggnaderna har erhållit Svanen miljömärkning vilket möjliggjort finansiering med gröna lån. 
  • Energianvändning:          
  • 2016, värme: 3 853 MWh och el: 328 MWh
  • 2019, värme: 1 422 MWh och el: 640 MWh