Bostadsekonomi med Hans Lind: Räkna på renovering

Badrumsrenovering - varför då? Svaret är oftast: För att rören läcker eller För att jag vill ha det snyggt. Ibland är det både och. Vi tar hjälp av fastighetsekonomen Hans Lind för att väcka tankar kring renoveringens nytta, nöje och räntans roll för hållbarheten.
Badkar, strilande vatten ur kranar. Foto: Mostphotos
Hans Lind, professor i fastighetsekonomi, tidigare verksam på KTH, nu pensionär. Bor i radhus i Farsta i södra Stockholm.
Publicerat: 2020-02-12

Lönar det sig för ett hushåll att renovera sin bostad? Kan man på ett någorlunda enkelt sätt bedöma detta? Innan vi ger oss i kast med ett räkneexempel kommer en beskrivning av vilka faktorer som spelar in.

Så räknar du

En renovering har två effekter; den minskar framtida drift- och underhållskostnader och den leder till högre kundnytta. Ta en badrumsrenovering. I ett gammalt badrum kan det bli läckande rör och stopp i avlopp. Genom att renovera badrummet kan man både räkna med ett väl fungerande badrum under i bästa fall många år framåt, ohc samtidigt är det trevligare att bo i en lägenhet med ett fint och fräscht badrum.

Hans Lind, professor i fastighetsekonomi Foto: privat

Nu tar vi fram kalkylatorn. Låt oss anta att en badrumsrenovering kostar 120 000 kr och att vi tänker oss att badrummet sen fungerar bra i 30 år. Vi antar vidare att räntan är 2% (efter hänsyn till skatteavdrag) och då kan man räkna ut en så kallad annuitet, som motsvarar årskostnaden av investeringen. Den blir i detta fall 5 300 kr per år.

En enklare variant är att dela investeringen med antalet år - vilket ger 4 000 kr per år (120 000 dividerat med 30) samt lägga till räntan på halva investeringsbeloppet - vilket ger 0.02*60 000 = 1 200 kr per år. Denna förenklade kalkyl ger en kostnad på 5 200 kr per år vilket ju ligger nära det korrekta värdet.

Renovering som försäkring

Då har vi räknat ut vad det kostar per år. Hur ska vi då bedöma om det lönar sig?
Den ena effekten av renoveringen är förväntad minskning av drift- och underhållskostnader. Frågor väcks om det funnits problem som krävt att jag anlitat hantverkare? Har grannarna med liknande badrum också haft problem? Hur stora kostnader skulle det bli om det blev ett läckage?

Delvis kan man se renovering som en försäkring: den minskar risken för större kostnader vid till exempel vattenskador. Människor har dock olika syn på risk och den försiktige tar mer försäkringar än andra. Hade det varit ett fönsterbyte skulle man behövt bedöma hur mycket energi som sparas och hur mycket årskostnaderna minskar. Det handlar i praktiken om bedömningar med flera subjektiva moment.

Nationalekonomer tänker sig att nyttan, det vill säga trevlighetsaspekten, kan översättas till en betalningsvilja. Hur många kronor per månad är du beredd att betala för att få ett finare badrum? Detta kan sedan läggas ihop med de förväntade besparingarna som diskuterades i föregående stycke. Det är nu vi får en intäkt som kan jämföras med kostnaden.

Räntans roll för hållbarheten

Ur ett hållbarhetsperspektiv är den låga räntan både bra och dålig. Den gör gröna investeringar av olika slag mer lönsamma, men det gör också att renoveringar som kanske främst handlar om nyttoökningar mindre kostsamma.

Den låga räntan - och ränteavdragen - gör att det blir billigare att byta ut ett tekniskt relativt väl fungerande kök eller badrum, vilket då går emot hållbarhetssträvan.

Psykologi bakom onödiga åtgärder

Experiment visar också att när det handlar om relativt stora belopp så blir vi mindre känsliga för kostnadsökningar. Vi är inte beredda att betala 10 000 för en mycket bra ny ljudanläggning till den bil vi äger trots att vi tänker ha den i många år till, men köper vi en ny bil, säg 250 000 kronor, så tycker många att det går bra att betala 260 000 kr för en få en bil med mycket bra ljudanläggning. Det är ju en försumbar skillnad mellan 250 000 och 260 000! Denna psykologiska mekanism kan tillsammans med den låga räntan göra att vi renoverar onödigt mycket.

Lite renoveringsskam vore kanske på sin plats för att motverka dessa mekanismer! Ur ett hållbarhetsperspektiv bör vi tänka lite extra på vad som egentligen behöver göras och vad som behöver bytas ut.

Som på många områden är kalkylen bara en del av beslutsunderlaget - det krävs också en bredare bedömning av vad som egentligen är viktigt.