Boendedialog visade vägen till fönsterrenovering

Byte eller renovering? Det var frågan för brf Ljussaxen när det blev dags att se över fönstren. – Frågan var komplicerad för föreningen, men nu har vi fattat ett välgrundat beslut om renovering, säger Thomas Wågström, ordförande i föreningen.
Brf Ljussaxen, det mellersta av de tre punkthusen ovanför sjön Trekanten i Gröndal, byggdes 1959-60. Foto: Brf Ljussaxen.
Madeleine Appelgren
Publicerat: 2019-10-31

Ett kulturklassat hus, hundratals gamla fönsterbågar och en ovanligt kall vinter – det var några komponenter i beslutsprocessen för brf Ljussaxen när man för ett par år sedan var tvungen att se över sina fönster.

Thomas Wågström och Björn Larsson, brf Ljussaxen– Frågan kom upp på ett årsmöte då flera medlemmar påpekade att deras lägenheter varit ovanligt kalla och dragiga under den gångna vintern. Tidigare hade vi genomfört andra stora satsningar på underhåll och nu var det dags för en översyn av fönstren, berättar ordförande Thomas Wågström.

Bild: Thomas Wågström och Björn Larsson, ordförande resp. sekreterare i Brf Ljussaxen.

Brf Ljussaxen i Gröndal utanför Stockholm byggdes 1959–60 samtidigt med flera närliggande så kallade punkthus på en höjd ovanför sjön Trekanten. Utsikten från det 14 våningar höga huset är milsvid, och det är K-märkt med grön kategori av Stockholms Stadsmuseum. Därmed tillhör brf Ljussaxen ”bebyggelse som är särskilt värdefull från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt”. Historien säger att fastigheten på grund av ekonomiproblem under byggtiden såldes för 1 krona (!) till Stockholmshem, som var ägare till huset fram till 2009. Då ombildades det till bostadsrättsförening med 70 lägenheter, varav fem idag är hyresrätter.

Starka åsikter delade föreningen

Under de tio år som gått sedan ombildningen, har föreningen hunnit bocka av flera stora underhållsåtgärder. På listan står bland annat nytt elsystem, renovering av hissar, isolering och omläggning av taket, relining av avlopp och en ny modern fjärrvärmecentral som bidragit till en bättre värmeekonomi.

– När fönsterfrågan kom upp var alternativen antingen ett byte till nya aluminiumfönster eller att låta renovera de befintliga fönstren. Det blev snabbt ganska starka åsikter i frågan och styrelsen tillsatte därför en fönstergrupp med fyra personer, säger Thomas Wågström, som själv avstod från att delta i gruppen.

– Som ordförande i föreningen, tyckte jag det var bättre att andra boende fick utreda alternativen. Det föll sig så att två av medlemmarna i gruppen var för byte, medan de två andra två förespråkade renovering.

 Extern konsult undersökte fönstren

I fokus för diskussionerna stod föreningens 428 träfönster i original från byggtiden. Här fanns allt från smala vädringsfönster till stora väggpartier i glas som var modernt på 60-talet – alla med tidstypiska spanjoletthandtag och beslag. 

– Arbetet i gruppen gick ganska trögt eftersom åsikterna om byte respektive renovering var så pass olika. Så vi bestämde oss för att ta in en extern konsult som kunde utreda fönstrens status och ge råd om lämpliga åtgärder, berättar Björn Larsson, sekreterare i brf Ljussaxen och en av dem som satt med i fönstergruppen.

Valet föll på företaget Omreda AB, specialiserat på ett identifiera befintliga kvaliteter i fastigheter. Kulturhistorikern Sofia Meurk från Omreda undersökte fönstren i en av lägenheterna.

– Det visade sig då att målning och allmän översyn av beslag och tätningslister var eftersatt, men att fönstren rent generellt var av väldigt god kvalitet, säger Björn Larsson.

 Kort efteråt bjöds Sofia Meurk in att träffa fönstergruppen. Hon redogjorde under mötet för fönstrens såväl tekniska status som deras kulturhistoriska värde utifrån undersökningen som visat att det inte fanns några godtagbara skäl för ett fönsterbyte. Även resurshushållning och hållbarhet talade för renovering framför byte.

– Att byta flera hundra fönster av god kvalitet mot nya som inte håller lika länge, är ju svårt att motivera. Så slutsatsen blev att en renovering var den bästa lösningen. 

Teknisk besiktning

Men efter en tid bestämde sig några i fönstergruppen för att trots allt föreslå byte av samtliga fönster – dock ville man först fastställa i vilket skick de befintliga fönstren egentligen var. Gruppen bestämde att kalla in ytterligare en konsult för att utreda fönstrens status och ge råd om lämpliga åtgärder

Uppdraget gick till Sweco och byggnadsantikvarie Anna Alvemur Lindh som tillsammans med kollegor specialiserade inom kulturmiljö, genomförde en teknisk besiktning av ett tiotal fönster på de våningsplan där de boende känt sig värst utsatta för kyla och drag. Under årens lopp hade fönstren i brf Ljussaxen utvändigt försetts med aluminiumprofiler, kompletterats med springventiler och målats om ett antal gånger – åtgärder som inte varit helt lyckade, visade besiktningen.

– Drevning och tätningslister hade målats över eller helt försvunnit. Eftersom man genomgående målat med plastbaserade färglager, hade fukt stängts in med sprickor och mögel som följd. Under aluminiumprofilerna som täckte fönstren utvändigt fanns visserligen originalskiktet med brunröd linoljefärg kvar, men även där fanns spår av fukt och mögel, berättar Björn Larsson.

Fönsterbågarna i gott skick

Vissa av de större fönstren hade också med åren blivit aningen skeva och slöt inte riktigt tätt. Många ventiler var igensatta eller hade dålig funktion. Ett dystert facit alltså, men det fanns även ett stort plus i protokollet: träet i fönsterbågarna var i förvånansvärt gott skick.

Spanjoletthandtag brf Ljussaxen– Våra fönster är tillverkade av prima kärnvirke och trots felaktigt underhåll hade de i klarat sig med bara några mindre skador i bottenstycken och ändträ, säger Björn Larsson.

Bild: Fönstren från 1959 har tidstypiska spanjoletthandtag och beslag.

Den tekniska undersökningen presenterades först på ett styrelsemöte, och därefter på ett årsmöte.

– Det var en mycket bra presentation där alla aspekter sakligt redovisades. Arkitekternas slutsats var att det vore ett stort resursslöseri att slänga originalfönster som man kan renovera och komplettera med energiglas, något som ger nästan lika bra U-värde som i nya fönster. Renovering blir dessutom ungefär 30 procent billigare än fönsterbyte och vi slipper hela bygglovsprocessen som i så fall krävs.

 Inför årsmötet hade fönstergruppen även kontaktat några av de mest anlitade mäklarfirmorna i Gröndal för att få deras syn på värdet av äldre kontra nya fönster.

– Svaret var att många köpare efterfrågar lägenheter med originaldetaljer och är beredda att betala för det. En mäklare svarade ”ni bor i ett unikt hus med historiskt värdefulla fönster, om ni byter ut dem så förvandlas det till ett dussinhus”.

Medlemmarna fick rösta

Efter årsmötet skickade styrelsen ut en folder med resultaten av undersökningen som medlemmarna kunde begrunda i lugn och ro. Några veckor senare fick alla valsedlar i brevlådan med alternativen ”Fönsterbyte” respektive ”Renovering”. Rösträkningen visade att ingen ville byta fönster, medan 45 medlemmar röstade för renovering. 

– Så i höst sätter vi igång och räknar med att vara klara i mars 2020, närmare två år efter att vi började diskutera frågan, säger Thomas Wågström, som har några råd till andra bostadsrättsföreningar som står inför liknande beslut.

– Låt processen ta den tid som behövs. Låt alla röster komma till tals, gör en rejäl besiktning, ta extern hjälp för att sakligt värdera alternativ och ge medlemmarna god tid att fundera innan de måste ta ställning. Då kan man fatta ett välgrundat beslut där alla känner sig delaktiga. 

5 tips inför större beslut i bostadsrättsföreningen

  1. Låt beslutsprocessen ta den tid som behövs.
  2. Låt alla röster komma till tals.
  3. Gör professionell oberoende besiktning av det som står i fokus för beslutet, både vad gäller det kulturhistoriska värdet och den tekniska statusen.
  4. Ta in extern hjälp för att sakligt värdera och informera om de olika alternativen.
  5. Ge medlemmarna god tid att fundera innan de måste ta ställning.